Начинайте планирование за 12–18 месяцев до окончания вашей ипотеки. Уже разница в ставке в 0,2 процентного пункта при ипотеке в CHF 800'000 экономит около CHF 1'600 в год — за 10 лет это CHF 16'000. Запросите минимум 3 сравнительных предложения, используйте их как рычаг при переговорах с вашим домашним банком и рассмотрите Forward-Hypothek (надбавка в зависимости от срока 0,00–0,40 %). Смена банка влечёт единовременные расходы на переход порядка CHF 500–2'500 — плюс отдельно возможная Vorfälligkeitsentschädigung (компенсация за досрочный выход) в размере CHF 5'000–30'000 при досрочном расторжении.
В идеале за 12–18 месяцев до окончания Festhypothek (фиксированной ипотеки). График: за 18 месяцев наблюдать за ситуацией на рынке и проверить опцию Forward, за 12 месяцев запросить предложения у 3–5 банков, за 6 месяцев определить стратегию (SARON, фиксированная, разбивка на транши), за 3 месяца провести переговоры по окончательному предложению и подписать его. Ваш банк свяжется с вами за 3–6 месяцев до окончания — это ваша стартовая точка переговоров, а не конечная цель.
Уже разница в ставке в 0,2 процентного пункта при CHF 800'000 даёт экономию CHF 1'600 в год — за 10 лет CHF 16'000. Благодаря сравнению и переговорам реалистичен совокупный потенциал экономии в 0,2–0,5 %. Типичная экономия на процентах в 0,1–0,3 % соответствует при CHF 800'000 примерно CHF 800–2'400 в год. Предъявите конкретные сравнительные предложения — часто достаточно встречного предложения, чтобы домашний банк скорректировал свои условия.
Закладывайте консервативно CHF 500–2'500 единовременных расходов на переход. Сюда входят перенос Schuldbrief (закладной — CHF 200–1'000, в кантоне Zürich около 1,0‰ нотариус + 1,0‰ Grundbuch (земельный кадастр) от суммы залога), сбор за обработку нового банка (чаще всего CHF 0, иногда до CHF 500) и оценка недвижимости (CHF 0–1'500). Отдельно при досрочном выходе начисляется Vorfälligkeitsentschädigung в размере CHF 5'000–30'000 — при смене банка, согласно Bundesgericht (Федеральному суду), она не подлежит вычету как проценты по долгу.
Forward-Hypothek фиксирует процентную ставку заранее на срок до 24 месяцев (согласно таблице опций — до 36 месяцев) — за надбавку. Типичные надбавки: 3 месяца 0,00–0,05 %, 6 месяцев 0,05–0,10 %, 12 месяцев 0,10–0,20 %, 24 месяца 0,20–0,40 %. Она оправдана только при ожидаемом росте ставок. При стабильных или падающих ставках вы платите надбавку без какой-либо отдачи.
Большинство банков автоматически преобразуют истекающую Festhypothek в переменную ипотеку. Её хотя и можно расторгнуть в краткосрочной перспективе, но ставка по ней зачастую заметно выше. Поэтому следует записать все даты окончания траншей и спланировать бесшовный переход к новой ипотеке — в идеале с подписанным предложением не позднее чем за 3 месяца до окончания.
Пять рычагов: предъявить сравнительные предложения конкурентов, подчеркнуть совокупные отношения (счета, кредитные карты, 3a), предложить внеочередной единовременный платёж (амортизацию), явно потребовать сопоставления условий с предложением конкурента и проявить гибкость по сроку — иногда 7 или 8 лет дешевле, чем 5 или 10. Перед подписанием договора всегда требуйте письменную смету совокупных расходов.