Швейцарцы платят при покупке вторичной недвижимости во Франции примерно 7–8 % frais de notaire (из них 5.80 % droits de mutation), в Италии примерно 9–12 % при seconda casa. Основной нотариальный договор — acte authentique или rogito — обязателен в обеих странах. Оба DBA относят недвижимость к государству местонахождения; Швейцария освобождает от налога с оговоркой о прогрессии. Прямым выбором права согласно EuErbVO Art. 22 вы обеспечиваете швейцарское наследственное право для зарубежной недвижимости.
Франция, вторичное жильё: примерно 7–8 % — droits de mutation 5.80 %, émoluments 1.0–1.5 %, débours 0.1–0.3 %, contribution de sécurité immobilière 0.1 %. Новостройка только 2–3 %, но 20 % TVA на строительную стоимость. Италия, seconda casa: примерно 9–12 % фактически — Notaio 1.5–2.5 %, маклер 3.66 % (3 % + 22 % IVA), imposta di registro 9 % от valore catastale, который обычно на 30–60 % ниже рыночной цены (фактически примерно 3–5 % от цены покупки).
Только в первые 5 лет после покупки. В пределах этого срока она взимается в виде 26 % паушального налога у источника на прибыль (удерживается Notaio) либо по выбору через обычный IRPEF. По истечении 5-летнего срока прибыль от продажи полностью освобождается от налога. Исключение prima casa не применяется к швейцарским владельцам дач, поскольку основное место жительства остаётся в Швейцарии — объект всегда считается seconda casa.
19 % федеральная доля плюс 17.2 % социальных отчислений — тот, кто продаёт в первые 5 лет, платит полные 36.2 % с прибыли. Ставки уменьшаются: федеральная доля на 6 % в год начиная с 6-го года, полное освобождение через 22 года; социальные отчисления только через 30 лет. На прибыль свыше EUR 50'000 начисляется дополнительный налог 2–6 %. Освобождение résidence principale для швейцарцев, как правило, не применяется.
Да, как только чистое имущество в недвижимости во Франции превышает EUR 1.3 млн — для нерезидентов только на расположенную во Франции недвижимость, а не на швейцарское имущество. Внимание, пороговый эффект: налог взимается с первого евро свыше EUR 800'000. Прогрессивный тариф составляет от 0.5 % (800'001–1'300'000 €) через 0.7 %, 1.0 % и 1.25 % до 1.5 % свыше 10 млн €. Ипотеки в принципе вычитаемы (с правилами против злоупотреблений).
База расчёта: rendita catastale × 1.05 × 160 (жилое здание категории A). Стандартная ставка составляет 0.86 %, общинами регулируется в пределах от 0.46 % до 1.06 %; в туристических центрах ставка seconda casa часто составляет 0.96–1.06 %. Фактически это типично 0.2–0.5 % от рыночной стоимости в год, поскольку кадастровая стоимость значительно ниже. Полугодовая оплата 16 июня и 16 декабря.
Прямым выбором права согласно EuErbVO Art. 22 в пользу швейцарского наследственного права в завещании или наследственном договоре. Без него в случае спора грозит более строгая réserve héréditaire (потомки от 1/2 до 3/4) или итальянские legittimari. С точки зрения налога на наследство Италия явно выгоднее: необлагаемый минимум EUR 1 млн на каждого супруга/ребёнка, далее 4 % плоской ставкой — дом за EUR 500'000 ребёнок наследует без налога. Франция предоставляет лишь EUR 100'000 на ребёнка, далее 5–45 % прогрессивно.