Der imputierte Mietwert ist ein fiktives Mieteinkommen, das Eigentümer von Wohneigentum in der Schweiz als Einkommen versteuern müssen — selbst wenn sie selbst im Haus wohnen. Aktuell (Mai 2026) zahlen typische EFH-Eigentümer CHF 1'500-4'500 jährliche Steuer auf den imputierten Mietwert, abhängig von Wohnort und Steuersatz. Das Schweizer Parlament hat im März 2026 die Abschaffung beschlossen, mit Inkrafttreten voraussichtlich 2028. Bis dahin gelten die alten Regeln. Dieser Ratgeber erklärt die Berechnung, die Steuerwirkung und was die Reform für Käufer bedeutet.
Der imputierte Mietwert ist die fiktive Marktmiete, die Sie als Eigentümer einer selbst genutzten Liegenschaft theoretisch erzielen würden. Sie wird zum steuerbaren Einkommen hinzugerechnet, kompensiert durch Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten als Abzüge. Die Idee dahinter: Mieter zahlen mit versteuertem Einkommen — Eigentümer „sparen“ sich diese Miete und sollen gleich besteuert werden. Eine Schweizer Besonderheit — die meisten europäischen Länder haben den imputierten Mietwert nie eingeführt.
Die Methode variiert je nach Kanton. Im Kanton Zürich werden rund 3.5 % des Steuerwerts angesetzt, in Bern 4.0 %, in Zug 3.2 %. Die Bundessteuer rechnet einheitlich nach einem Pauschalverfahren (typisch 60-70 % des Marktmietwerts). Beispiel: Eine Eigentumswohnung mit Steuerwert CHF 800'000 in Zürich → imputierter Mietwert ~CHF 28'000/Jahr. Bei 30 % Grenzsteuersatz: CHF 8'400 zusätzliche Steuer pro Jahr.
Drei Hauptabzüge reduzieren die Steuerwirkung: Hypothekarzinsen (vollständig abziehbar), Unterhaltskosten (entweder pauschal 20 % des imputierten Mietwerts oder effektive Kosten — je nachdem, was vorteilhafter ist), und Liegenschaftsnebenkosten in einigen Kantonen. Bei einer 80 %-Belehnung mit 1.65 % Zinssatz bedeutet das bereits CHF 10'500 Zinsen — die den imputierten Mietwert mehr als kompensieren. Steuerlich kann sich die Belastung durch Wohneigentum damit sogar negativ auswirken (Steuerersparnis).
Bei hoher Belehnung (80 %+) mit hohen Zinsen ist die Steuerwirkung neutral oder sogar positiv. Bei niedriger Belehnung (unter 50 %) und tiefen Zinsen wirkt der imputierte Mietwert dagegen voll: Sie zahlen Steuern auf eine fiktive Miete, ohne angemessene Abzüge. Folge: Viele Eigentümer behalten gezielt eine moderate Hypothek (66.7 % Belehnung, 1. Hypothek), um die Steueroptimierung zu sichern.
Die Reform wurde am 15. März 2026 vom Parlament beschlossen, mit Inkrafttreten voraussichtlich 2028. Eckpunkte: Abschaffung des imputierten Mietwerts für selbst genutzte Erstwohnungen. Dafür sind Hypothekarzinsen nicht mehr abziehbar — als Kompensation für die wegfallenden Steuereinnahmen. Zweitwohnungen behalten den imputierten Mietwert. Unter dem Strich profitieren tiefe Belehnungen stark, hohe Belehnungen verlieren tendenziell.
In der Übergangszeit bis 2028 lohnt sich eine optimierte Hypothek-Strategie. Einige Banken bieten bereits „Reform-Optionen“ an: Hypotheken, die nach Inkrafttreten flexibel an die neuen Regeln angepasst werden können (Tilgungs- oder Beibehaltungsoption). Wichtig: Berücksichtigen Sie die Reform in der langfristigen Finanzplanung — eine 80 %-Belehnung lohnt sich nach 2028 weniger als heute.