Вменённая арендная стоимость (Eigenmietwert) — это условный арендный доход, который собственники жилья в Швейцарии обязаны декларировать как доход — даже если они сами проживают в недвижимости. По состоянию на 2026 год типичные владельцы отдельных домов платят CHF 1 500–4 500 налога на вменённую арендную стоимость в год, в зависимости от местоположения и налоговой ставки. 28 сентября 2025 года избиратели одобрили её отмену 57,7% голосов «за»; Федеральный совет установил вступление изменения в силу с 1 января 2029 года. До конца 2028 года продолжают действовать текущие правила. Это руководство объясняет расчёт, налоговый эффект и то, что реформа означает для покупателей.
Вменённая арендная стоимость — это условная рыночная арендная плата, которую вы как собственник жилья в собственном пользовании теоретически получали бы. Она добавляется к налогооблагаемому доходу и компенсируется процентами по ипотеке и расходами на содержание в качестве вычетов. Идея в том, что арендаторы платят из обложенного налогом дохода — собственники же «экономят» эту арендную плату и должны облагаться налогом так же. Швейцарская особенность — большинство европейских стран так и не ввели вменённую арендную стоимость.
Метод различается по кантонам. В кантоне Цюрих используется около 3,5% налоговой стоимости, в Берне 4,0%, в Цуге 3,2%. Федеральный налог рассчитывается единообразно паушальным методом (обычно 60–70% рыночной арендной стоимости). Пример: квартира в собственном пользовании с налоговой стоимостью CHF 800 000 в Цюрихе → вменённая арендная стоимость ~CHF 28 000/год. При предельной налоговой ставке 30%: CHF 8 400 дополнительного налога в год.
Три основных вычета снижают налоговый эффект: проценты по ипотеке (вычитаются полностью), расходы на содержание (либо паушально 20% вменённой арендной стоимости, либо фактические расходы — в зависимости от того, что выгоднее), а также дополнительные расходы на недвижимость в некоторых кантонах. При уровне заёмного плеча 80% и процентной ставке 1,65% это уже означает CHF 10 500 процентов — более чем компенсируя вменённую арендную стоимость. С налоговой точки зрения владение жильём может поэтому даже иметь отрицательную нагрузку (налоговую экономию).
При высоком заёмном плече (80%+) и высоких процентных ставках налоговый эффект нейтрален или даже положителен. При низком заёмном плече (ниже 50%) и низких процентных ставках, напротив, вменённая арендная стоимость применяется в полном объёме: вы платите налог на условную арендную плату без достаточных вычетов. В результате многие собственники сознательно сохраняют умеренную ипотеку (66,7% заёмного плеча, ипотека 1-й очереди), чтобы сохранить налоговую оптимизацию.
Избиратели одобрили отмену 28 сентября 2025 года (57,7% «за», кантональное большинство 16,5 к 6,5); 1 апреля 2026 года Федеральный совет установил вступление в силу с 1 января 2029 года. Ключевые моменты: вменённая арендная стоимость отменяется для основного и второго жилья, занимаемого собственником. Взамен проценты по ипотеке на жильё в собственном пользовании в принципе больше не вычитаются, а вычеты на содержание и ремонт также отпадают. Впервые покупающие получают временный вычет процентов (макс. CHF 10 000 для пар / CHF 5 000 для одиноких, снижается на 10% в год, ноль через десять лет). Кантоны могут вводить новый налог на недвижимость для вторых домов. В итоге: собственники с низким уровнем закредитованности выигрывают существенно, сильно закредитованные собственники, как правило, проигрывают.
В переходный период до конца 2028 года окупается оптимизированная ипотечная и ремонтная стратегия: если вы планируете более крупный ремонт, поддерживающий стоимость, выполните его до 2029 года, пока расходы остаются вычитаемыми. Поскольку после изменения системы проценты по ипотеке на жильё в собственном пользовании больше не вычитаются, логика смещается от максимального заёмного плеча к погашению. Важно: учитывайте реформу в долгосрочном финансовом планировании — заёмное плечо 80% с 2029 года будет менее выгодным с налоговой точки зрения, чем сегодня.