Коэффициент использования (Ausnützungsziffer, AZ) — это отношение валовой площади этажей (Bruttogeschossfläche, BGF) к зачётной площади участка, и потому он безразмерный. AZ 0.6 на участке площадью 600 m² допускает максимум 360 m² BGF — суммарно по всем этажам. Это важнейший количественный рычаг швейцарского планирования использования наряду с высотой, числом этажей и отступом от границы. RPG (SR 700) не задаёт числовых значений; меру устанавливают кантоны и муниципалитеты в строительном и зональном регламенте (Bau- und Zonenreglement, BZR). Типичные значения для жилых зон лежат между 0.3 и 2.5.
AZ = валовая площадь этажей (BGF) ÷ зачётная площадь участка. Пример: участок площадью 600 m² с AZ 0.6 даёт максимум 360 m² BGF. Распределённые на первый этаж (120 m²), 1-й верхний этаж (120 m²) и мансардный этаж со световой высотой более 1,50 m (100 m²) дают 340 m² зачётной BGF — чуть ниже предела в 360 m². Подвальный этаж (погреб, техника) площадью 120 m² не зачитывается.
AZ измеряет BGF ÷ площадь участка (типично 0.3–2.5). GFZ — это гармонизированный по IVHB аналог с зачётной площадью этажей (aGF), также 0.3–2.5. BMZ же измеряет надземный объём здания в m³ на m² участка (2–10 m³/m²) и более актуальна для промышленности и ангаров. Коэффициент застройки (Überbauungsziffer, ÜZ, 0.2–0.5) ограничивает площадь основания здания: ÜZ 0.3 на 600 m² допускает максимум 180 m² площади основания здания.
К BGF относятся жилые и коммерческие помещения всех надземных этажей, отапливаемые зимние сады с жилым использованием, оборудованные мансардные этажи с достаточной световой высотой, а также площади доступа к зачётным помещениям. Не зачитываются чистые погреба, технические, прачечные и велосипедные помещения, подземные гаражи без жилого использования, открытые балконы и площади мансардного этажа ниже кантонального минимального значения. Обычной для зачёта мансардного этажа является световая высота от 1,50 m, иногда 2,00 m.
Резерв — это разница между допустимой и фактически возведённой BGF. Пример: участок 800 m² с AZ 0.45 допускает 360 m² BGF; при существующих 260 m² (первый этаж + 1-й верхний этаж, по 130 m²) остаётся 100 m² резерва. Ориентировочное правило для оценки: от 20 до 50 процентов средней цены строительной земли за m² дополнительно возводимой BGF. При цене за квадратный метр от CHF 5'000 уже 30 m² резерва дают расчётную дополнительную стоимость в шестизначном диапазоне — при условии строительно-правовой реализуемости.
IVHB (в силе с 26 ноября 2010 года) гармонизировала 30 строительных понятий — AZ сознательно в их число не входит. Цюрих, Аргау и Тичино продолжают использовать коэффициент использования (жилые зоны ZH 0.4–1.0, центр 2.0–2.5; AG 0.3–0.7), Берн, Базель-Штадт и Граубюнден используют GFZ. Кантон Цюрих продлил срок внедрения IVHB с первоначального 28 февраля 2025 года в начале 2026 года до 29 февраля 2028 года.
Со времени пересмотра RPG (в силе с 1 мая 2014 года, RPG Art. 5) повышение зоны почти во всех кантонах связано со сбором за добавленную стоимость не менее 20 процентов, подлежащим уплате при реализации или продаже. При резервах, обусловленных повышением зоны, от 20 до 60 процентов прироста стоимости земли может отойти кантону или муниципалитету — эту сумму следует с самого начала включать в расчёт экономической эффективности. Отдельные муниципалитеты предоставляют бонусы к AZ от 5 до 10 процентов за энергоэффективное строительство или от 10 до 20 процентов за доступное жилищное строительство.