Амортизация Hypothek определяет, как быстро снижается задолженность, как меняется налоговый расчёт и сохраняется ли Tragbarkeit после выхода на пенсию. В Швейцарии обязанность в первую очередь касается 2. Hypothek: согласно признанному FINMA саморегулированию SBVg, она, как правило, должна быть погашена в течение 15 лет или до выхода на пенсию. Собственники могут платить напрямую банку или накапливать средства косвенно через Säule 3a. Ипотечный калькулятор, калькулятор Tragbarkeit и сравнение ипотечных ставок помогают проверить процентную ставку, Belehnung и сумму амортизации до заключения договора.
Амортизация означает погашение части Hypothek. За счёт этого снижается долг перед банком и в долгосрочной перспективе также процентная нагрузка. В Швейцарии различают обязательную амортизацию 2. Hypothek и добровольную амортизацию 1. Hypothek. По 1. Hypothek нет установленной законом обязанности погашения; имеет ли смысл дополнительное погашение, зависит от ликвидности, налогов, пенсионного обеспечения и риска. Важен также процентный контекст: в мае 2026 года типичные 5-летние Festhypotheken находились примерно на уровне 1.33%, а 10-летние — около 1.54%. При низких ставках налоговый и пенсионный эффект может иметь больший вес, чем быстрое сокращение долга.
Для жилья, используемого владельцем для собственного проживания, банки обычно финансируют максимум 80% стоимости объекта. До примерно 65%–67% Belehnung говорят о 1. Hypothek; часть сверх этого уровня до 80% является 2. Hypothek. Согласно признанному FINMA саморегулированию SBVg, эта 2. Hypothek должна линейно амортизироваться в течение 15 лет или до выхода на пенсию, в зависимости от того, что наступит раньше. Прежний срок в 20 лет был сокращён с 1. September 2014. Для доходной недвижимости действуют более строгие правила: минимум 25% Eigenkapital и амортизация до двух третей Belehnung в течение 10 лет. Для Tragbarkeit банки обычно рассчитывают с условной процентной ставкой 5% и максимальной долей жилищных расходов в доходе около 33%.
При прямой амортизации собственник периодически выплачивает банку фиксированную сумму, например ежегодно или ежеквартально. Hypothek сразу уменьшается, вследствие чего снижаются и фактические долговые проценты. Это уменьшает процентный риск и улучшает уровень задолженности перед выходом на пенсию. Недостаток заключается в налоговом эффекте: поскольку к вычету принимается меньше долговых процентов, налогооблагаемый доход увеличивается. Кроме того, деньги связаны в собственном жилье и больше не доступны для ремонта, болезни, смены работы или инвестиционных резервов. При Festhypotheken внеплановую амортизацию следует заранее проверить, поскольку банки в зависимости от договора могут требовать Vorfälligkeitsentschädigung.
При косвенной амортизации размер Hypothek остаётся неизменным. Согласованная сумма амортизации вместо этого перечисляется на заложенный счёт Säule-3a или в заложенное пенсионное решение 3a. Банк принимает этот капитал как будущий источник погашения, чаще всего не позднее выхода на пенсию. Преимущество является налоговым: долговые проценты остаются вычитаемыми, а взнос 3a дополнительно может быть вычтен из налогооблагаемого дохода. На 2026 год максимальный вычет для работающих лиц с Pensionskasse составляет CHF 7'258. Самозанятые без 2. Säule могут вносить 20% чистого трудового дохода, максимум CHF 36'288. Важно: залог ещё не снижает долг, а только создаёт инструмент для будущего погашения.
Пример: цена покупки CHF 1'000'000, Hypothek CHF 800'000, из них CHF 650'000 как 1. Hypothek и CHF 150'000 как 2. Hypothek. 2. Hypothek должна быть амортизирована за 15 лет, то есть CHF 10'000 в год. При прямой амортизации долг через 15 лет снижается до CHF 650'000; процентные расходы и налоговый вычет ежегодно уменьшаются. При косвенной амортизации Hypothek остаётся на уровне CHF 800'000, тогда как ежегодные взносы направляются в Säule 3a. Наёмный работник в 2026 году может внести с налоговыми льготами максимум CHF 7'258; остаток должен быть амортизирован напрямую или урегулирован иначе. Решающим является сравнение между ипотечной ставкой, предельной налоговой ставкой и доходностью 3a.
Принятая народом 28. September 2025 реформа Eigenmietwert существенно меняет расчёт амортизации. Согласно EFD, Eigenmietwert для используемой владельцем основной и второй недвижимости отменяется; одновременно для этих объектов отменяются вычеты долговых процентов, а вычеты на содержание устраняются или ограничиваются. Реализация касается налогового перехода с 2028 года и для многих планов полностью релевантна с 1. Januar 2029. Тем самым косвенная амортизация теряет важное преимущество: постоянный вычет долговых процентов. Однако взнос 3a остаётся налогово вычитаемым. Поэтому косвенная амортизация всё ещё может иметь смысл, но разрыв с прямой амортизацией становится меньше, особенно при низкой предельной налоговой ставке или близком выходе на пенсию.
Частая ошибка — предположение, что косвенная амортизация всегда лучше. Если доходность 3a после расходов ниже, чем ипотечная ставка, а налоговое преимущество невелико, прямая амортизация может быть выгоднее. Во-вторых, заложенные активы 3a часто путают с уже погашенным долгом; Hypothek сохраняется до выплаты. В-третьих, внеплановое погашение при Festhypotheken может оказаться дорогим. В-четвёртых, страхование жизни Säule-3b — не то же самое, что гибкое решение 3a, и с налоговой точки зрения часто менее эффективно. В-пятых, чрезмерная амортизация связывает ликвидность в доме. Несколько счетов 3a также позволяют получать выплаты поэтапно и могут снизить налог на выплату капитала.