Brauche ich als Schweizer eine Sondergenehmigung für den Hauskauf in Frankreich oder Italien?

Nein. Schweizer können in Frankreich und Italien Wohnimmobilien ohne Sondergenehmigung kaufen — anders als ausländische Käufer in der Schweiz, die der Lex Koller unterliegen. In Italien wird die Reziprozität zur Schweiz seit Jahrzehnten anerkannt. Beachten Sie aber: Schweizer ohne EU-Aufenthaltstitel sind im Schengen-Raum auf 90 Tage je 180 Tage als Drittstaatsangehörige beschränkt — das limitiert die Eigennutzung als Zweitwohnsitz.

Wie hoch sind die typischen Kaufnebenkosten in Frankreich und Italien?

Frankreich Bestand: rund 7–8 % des Kaufpreises (frais de notaire inkl. droits de mutation 5.80 %, émoluments 1–1.5 %, débours 0.1–0.3 %). Frankreich Neubau: rund 2–3 % frais de notaire plus 20 % TVA auf den Bauwert. Italien Bestand (seconda casa): rund 9–12 % effektiv inklusive Notar (1.5–2.5 %), Makler 3.66 % und imposta di registro 9 % auf den Katasterwert (effektiv ca. 3–5 % vom Kaufpreis). Italien Neubau: fixe Stempelsteuern plus 4 % IVA (prima casa) oder 10 % IVA (seconda casa).

Muss ich als Schweizer Eigentümer in Frankreich IFI-Vermögenssteuer zahlen?

Ja, sobald Ihr Netto-Immobilienvermögen in Frankreich EUR 1.3 Mio. überschreitet. Für Nichtansässige gilt die IFI nur auf französisch belegene Immobilien (nicht auf das Schweizer Vermögen). Die Tarife sind progressiv (0.5 % zwischen 800'000–1.3 Mio., 0.7 % bis 2.57 Mio., 1.0 % bis 5 Mio., 1.25 % bis 10 Mio., 1.5 % darüber). Hypotheken sind grundsätzlich abziehbar, allerdings mit Anti-Missbrauchsregeln. Eine zweite Pariser Wohnung und ein Ferienhaus an der Côte d'Azur können die Schwelle schnell überschreiten.

Was ist die IMU und wie hoch ist sie für mein italienisches Ferienhaus?

Die IMU (Imposta Municipale Unica) ist die jährliche italienische Eigentumssteuer. Basis: rendita catastale × 1.05 × 160 (Wohngebäude Kategorie A). Standard-Steuersatz 0.86 %, von den Gemeinden zwischen 0.46 % und 1.06 % anpassbar. Für Schweizer Ferienhausbesitzer (immer seconda casa, weil Hauptwohnsitz in der Schweiz) liegt die effektive Belastung typisch bei 0.2–0.5 % des Marktwerts pro Jahr, weil der Katasterwert deutlich unter dem Marktpreis liegt. Halbjährliche Zahlung am 16. Juni und 16. Dezember.

Wie hoch ist die italienische Erbschaftssteuer auf ein Haus im Wert von EUR 500'000?

Für Ehegatten oder Kinder: EUR 0. Die italienische Erbschaftssteuer kennt einen Freibetrag von EUR 1 Mio. pro Ehegatte/Kind. Erbt das Kind ein Haus im Wert von EUR 500'000, fällt keine Erbschaftssteuer an. Erst ab EUR 1 Mio. wird der überschiessende Teil mit 4 % flach besteuert. Für Geschwister gelten EUR 100'000 Freibetrag und 6 % Satz; für Nicht-Verwandte 0 EUR Freibetrag und 8 % Satz. Italien ist damit für Schweizer Erblasser deutlich günstiger als Frankreich (dort nur EUR 100'000 Freibetrag pro Kind und progressive 5–45 %).

Hauskauf Frankreich & Italien: Notar, Steuern, Erbrecht (CH)

Q: Wann fällt in Italien die Plusvalenza beim Wiederverkauf an?

Nur in den ersten 5 Jahren nach Kauf. Wer länger als 5 Jahre hält, verkauft in Italien steuerfrei . Innerhalb der 5-Jahres-Frist greift die Plusvalenza mit 26 % pauschaler Quellensteuer auf den Verkaufsgewinn (vom Notaio einbehalten) oder wahlweise mit Einbezug in die reguläre IRPEF. Eine Ausnahme gilt für die echte prima-casa (Hauptwohnsitz) — die jedoch für Schweizer Ferienhausbesitzer nicht greift, weil der Hauptwohnsitz in der Schweiz bleibt.

Q: Wie wirkt die französische Plus-Value Immobilière?

19 % Bundesanteil plus 17.2 % Sozialabgaben (prélèvements sociaux) auf den Verkaufsgewinn. Die Sätze schmelzen progressiv ab: nach 22 Jahren Haltedauer entfällt der Bundesanteil komplett, nach 30 Jahren auch die Sozialabgaben. Bei hohen Gewinnen über EUR 50'000 kommt eine Zusatzsteuer von 2–6 %. Wer in den ersten 5 Jahren verkauft, zahlt voll 36.2 % auf den Gewinn — wer zwischen 10 und 22 Jahren hält, bewegt sich progressiv tiefer.

Schweizer zahlen beim Bestandskauf in Frankreich rund 7–8 % frais de notaire (davon 5.80 % droits de mutation), in Italien rund 9–12 % bei seconda casa. Der notarielle Hauptvertrag — acte authentique bzw. rogito — ist in beiden Ländern Pflicht. Beide DBA weisen Immobilien dem Belegenheitsstaat zu; die Schweiz befreit mit Progressionsvorbehalt. Per ausdrücklicher Rechtswahl gemäss EuErbVO Art. 22 sichern Sie das Schweizer Erbrecht für die Auslandsimmobilie.

Wie hoch sind die Kaufnebenkosten in Frankreich und Italien?

Frankreich Bestand: rund 7–8 % — droits de mutation 5.80 %, émoluments 1.0–1.5 %, débours 0.1–0.3 %, contribution de sécurité immobilière 0.1 %. Neubau nur 2–3 %, dafür 20 % TVA auf den Bauwert. Italien seconda casa: rund 9–12 % effektiv — Notaio 1.5–2.5 %, Makler 3.66 % (3 % + 22 % IVA), imposta di registro 9 % vom valore catastale, der typischerweise 30–60 % unter dem Marktpreis liegt (effektiv ca. 3–5 % vom Kaufpreis).

Wann fällt in Italien die Plusvalenza beim Wiederverkauf an?

Nur in den ersten 5 Jahren nach dem Kauf. Innerhalb dieser Frist greift sie mit 26 % pauschaler Quellensteuer auf den Gewinn (vom Notaio einbehalten) oder wahlweise über die reguläre IRPEF. Nach Ablauf der 5-Jahres-Frist ist der Verkaufsgewinn vollständig steuerfrei. Die prima-casa-Ausnahme greift für Schweizer Ferienhausbesitzer nicht, weil der Hauptwohnsitz in der Schweiz bleibt — das Objekt gilt immer als seconda casa.

Wie wirkt die französische Plus-Value Immobilière?

19 % Bundesanteil plus 17.2 % Sozialabgaben — wer in den ersten 5 Jahren verkauft, zahlt voll 36.2 % auf den Gewinn. Die Sätze schmelzen ab: der Bundesanteil mit 6 % pro Jahr ab Jahr 6, voll steuerfrei nach 22 Jahren; die Sozialabgaben erst nach 30 Jahren. Auf Gewinne über EUR 50'000 kommt eine Zusatzsteuer von 2–6 %. Die résidence-principale-Befreiung greift für Schweizer in der Regel nicht.

Müssen Schweizer in Frankreich IFI-Vermögenssteuer zahlen?

Ja, sobald das Netto-Immobilienvermögen in Frankreich EUR 1.3 Mio. überschreitet — für Nichtansässige nur auf französisch belegene Immobilien, nicht auf das Schweizer Vermögen. Achtung Schwellen-Effekt: belastet wird ab dem ersten Euro über EUR 800'000. Der progressive Tarif reicht von 0.5 % (800'001–1'300'000 €) über 0.7 %, 1.0 % und 1.25 % bis 1.5 % über 10 Mio. €. Hypotheken sind grundsätzlich abziehbar (mit Anti-Missbrauchsregeln).

Wie hoch ist die IMU für mein italienisches Ferienhaus?

Bemessungsbasis: rendita catastale × 1.05 × 160 (Wohngebäude Kategorie A). Der Standardsatz beträgt 0.86 %, von den Gemeinden zwischen 0.46 % und 1.06 % anpassbar; in Tourismushochburgen liegt der seconda-casa-Satz oft bei 0.96–1.06 %. Effektiv sind das typisch 0.2–0.5 % des Marktwerts pro Jahr, weil der Katasterwert deutlich darunter liegt. Halbjährliche Zahlung am 16. Juni und 16. Dezember.

Wie sichere ich das Schweizer Erbrecht für die Auslandsimmobilie?

Per ausdrücklicher Rechtswahl gemäss EuErbVO Art. 22 zugunsten des Schweizer Erbrechts im Testament oder Erbvertrag. Ohne sie droht im Streitfall die strengere réserve héréditaire (Nachkommen 1/2 bis 3/4) oder die italienischen legittimari. Erbschaftssteuerlich ist Italien klar günstiger: Freibetrag EUR 1 Mio. pro Ehegatte/Kind, danach 4 % flach — ein Haus zu EUR 500'000 erbt das Kind steuerfrei. Frankreich gewährt nur EUR 100'000 pro Kind, danach 5–45 % progressiv.