Die Grundstückgewinnsteuer ist eine kantonale Sondersteuer auf den Gewinn beim Immobilienverkauf – sie fällt nur beim Verkauf an, nicht beim Kauf, und wird getrennt von der Einkommenssteuer veranlagt. Je nach Kanton und Haltedauer reicht die Belastung von 0 % bis über 60 %. Im Kanton Zürich liegt der Satz bei unter 1 Jahr Haltedauer bei 40 % plus 50 % Spekulationszuschlag (= 60 %) und sinkt auf rund 10 % nach über 20 Jahren. Der steuerbare Gewinn ergibt sich aus dem Verkaufserlös abzüglich Anlagekosten, Kaufnebenkosten, wertvermehrenden Investitionen und Verkaufskosten.
Der steuerbare Gewinn ist der Verkaufserlös minus Anlagekosten. Beispiel: Verkaufserlös CHF 1’500’000 − Kaufpreis CHF 1’000’000 − Kaufnebenkosten (Notar, Grundbuch) CHF 5’000 − wertvermehrende Investitionen CHF 80’000 − Verkaufskosten (Makler) CHF 30’000 = Grundstückgewinn CHF 385’000. Abziehbar sind Kaufpreis, Kaufnebenkosten inkl. Handänderungssteuer, wertvermehrende Investitionen und Verkaufskosten – nicht aber werterhaltende Renovationen oder Hypothekarzinsen.
Im Kanton Zürich bestimmt die Haltedauer den Satz: unter 1 Jahr 40 % plus 50 % Spekulationszuschlag (= 60 %), bei 1–2 Jahren 50 %, bei 2–4 Jahren 40 % ohne Zuschlag. Danach sinkt der Satz auf 35 % (4–6 J.), 30 % (6–8 J.), 25 % (8–10 J.), 20 % (10–15 J.), 15 % (15–20 J.) und rund 10 % über 20 Jahre. Bei CHF 200’000 Gewinn fallen so zwischen CHF 120’000 und CHF 20’000 Steuer an.
Die Schweiz kennt 26 kantonale Systeme. Zürich: Maximalsatz 40 %, Reduktion 3 %-Punkte/Jahr ab Jahr 5, max. 50 % Ermässigung. Bern: bis 40 %, 2 %/Jahr ab Jahr 5, max. 70 % nach 35 Jahren. Aargau: 40 % im 1. Jahr bis Minimum 5 % nach 25 Jahren. Zug: Maximalsatz 60 % über die ersten 12 Jahre. Genf: 50 % bis Jahr 2, 0 % (volle Befreiung) nach 25 Jahren. Tessin: 31 %, Minimum 4 % ab 26 Jahren.
Die Haltedauer ist der wichtigste Hebel. Ein Verkauf nach 10 statt 8 Jahren spart bei CHF 200’000 Gewinn rund CHF 10’000. Die Spekulationsfrist wirkt als Notbremse: Zürich erhebt +50 % Zuschlag bei Verkauf unter 1 Jahr und +25 % bei 1–2 Jahren (§ 225 Abs. 3 StG). Wer den Verkauf um wenige Monate ins zweite oder dritte Besitzjahr verschiebt, kann je nach Kanton mehrere Zehntausend Franken sparen.
Ja, bei Ersatzbeschaffung wird die Steuer aufgeschoben, wenn die verkaufte und neue Immobilie selbst bewohnt werden, der Kauf innert angemessener Frist (in der Regel 2 Jahre) erfolgt, die neue Immobilie mindestens gleich teuer ist (bei tieferem Preis anteiliger Aufschub) und in der Schweiz liegt. Der Aufschub kann über mehrere Käufe mitgezogen werden; fällig wird er erst beim endgültigen Verkauf ohne Ersatzbeschaffung. Auch bei Erbgang und Schenkung fällt keine sofortige Steuer an.