O planejador de tranches da Grundheim compara estruturas de tranches de hipoteca fixa de dez anos, hipoteca fixa de cinco anos e SARON ao longo de dez anos em seis cenários ponderados para a taxa diretora do SNB. Você vê o valor esperado dos custos de juros de cada variante, os custos ano a ano, a taxa diretora de break-even, o prêmio de seguro do juro fixo, o efeito da reforma do valor locativo próprio a partir de 2029 e o custo de uma saída antecipada. As taxas fixas seguem as bandas diárias de swap mais uma margem editável; o resultado é uma ferramenta de planejamento, não uma consultoria.
Um cenário de juros é uma trajetória de dez anos da taxa diretora do SNB em passos trimestrais. O planejador calcula com seis trajetórias: o consenso dos bancos (muito tempo em zero, depois 0.25 e 0.50 %), a trajetória precificada pelo mercado de swaps, um regime de inflação com efeitos de segunda ordem, um início antecipado porque o SNB segue a BCE em poucos meses, uma repetição de 2022 com 1.75 % em 18 meses e um choque do franco com retorno à área negativa. Cada cenário recebe um peso, os pesos somam 100 %; o valor esperado é a média ponderada, e a amplitude entre os cenários é a mensagem principal. Pesos e pontos de apoio podem ser alterados livremente, e há três modelos prontos.
A taxa fixa de uma tranche é o swap CHF do seu prazo mais uma margem bancária. O planejador usa o meio da banda diária de swap (arredondado para cinco pontos-base) e deriva a margem das melhores taxas fixas publicadas no comparativo de juros da Grundheim, tipicamente cerca de 0.9 ponto percentual acima do swap; sem dados diários, vale a curva datada do cenário de juros. A taxa SARON é a taxa diretora do SNB mais uma pequena diferença (desde 2019, o SARON negocia ligeiramente abaixo da taxa diretora) mais a margem SARON, com o limite contratual de zero. As três grandezas são campos de entrada: quem tiver uma oferta do banco a insere.
Para cada variante e cada cenário, o planejador calcula os custos de juros trimestre a trimestre. A tranche de dez anos permanece na taxa de hoje, a tranche SARON segue a trajetória da taxa diretora, e a tranche de cinco anos é renovada no ano seis pela taxa diretora então vigente, mais adicional e margem. Disso surgem as visões da matriz: a média por mês ao longo de dez anos, o ano mais caro, os anos um e três, o gasto total com juros em dez anos e a visão após impostos. A linha de valor esperado pondera os cenários; a cor mostra qual combinação é barata ou cara. Um clique numa célula destaca o cenário e a variante em todos os gráficos.
A taxa diretora de break-even é a taxa diretora média ao longo do prazo em que uma tranche fixa e a tranche SARON custam o mesmo: o swap mais a margem fixa menos a margem SARON menos a diferença do SARON. Se a taxa diretora ficar, em média, acima disso, fixar foi mais barato; caso contrário, o SARON. O prêmio de seguro é a diferença dos custos esperados entre 100 % fixo e 100 % SARON ao longo de dez anos: aquilo que a previsibilidade custa na média ponderada. Ele depende fortemente da margem; um quarto de ponto percentual a mais de margem custa 25’000 francos por milhão ao longo de dez anos. Em contrapartida, há o risco de reprecificação de 30 a 60 pontos-base quando o mercado precifica uma alta do SNB.
Até o ano fiscal de 2028, os juros hipotecários podem ser deduzidos à alíquota marginal; um franco de juros custa líquido cerca de 0.65 a 0.70. Com a abolição do valor locativo próprio (votação popular de 28 de setembro de 2025, entrada em vigor em 1 de janeiro de 2029), a dedução deixa de existir para proprietários que ocupam o imóvel; apenas a primeira aquisição mantém uma dedução temporária, decrescente a cada ano. O seletor «após impostos» calcula isso trimestre a trimestre. O carry de uma tranche SARON é, portanto, subsidiado fiscalmente até 2028; a partir de 2029, cada franco de juros pesa integralmente, e cada amortização fica mais atraente; uma tranche variável pode ser amortizada, uma hipoteca fixa não.
Quem rescinde uma hipoteca fixa antes do vencimento paga ao banco a diferença de juros: valor vezes (taxa contratual menos taxa de reinvestimento) vezes o prazo restante, geralmente mais uma taxa de processamento. Com um limite inferior, o banco considera taxas negativas de reinvestimento como zero, o que aumenta a indenização. A calculadora no planejador mostra a ordem de grandeza para a variante ativa; a fórmula do contrato é que decide. Exatamente por isso, depois da contratação já não existe Stop-Loss: uma hipoteca fixa é um seguro que não pode ser cancelado sem pagar o prêmio em atraso.
A janela de espera simula o swap de 10 anos ao longo dos próximos 30 ou 60 dias úteis: choques diários a partir da distribuição empírica desde 2015, um salto no próximo dia de decisão do SNB conforme a mensagem (tranquilizadora, neutra, preocupante, sinal de normalização) e um regime de drift para os preços de energia. De 10’000 trajetórias surgem a banda de projeção, a tabela dos dias de fixação com mediana, banda de 80 % e probabilidade de ficar abaixo da taxa de hoje, bem como o custo adicional em comparação com a fixação no dia de referência. No dia do SNB, o swap se move, na mediana, 2.5 pontos-base sem direção; a simulação é uma distribuição, não uma previsão.
As bandas de swap são indicações de mercado arredondadas, as margens variam conforme o banco, o nível de financiamento e a negociação. O planejador não conhece plano de amortização, taxas nem prazos de aviso dos produtos SARON, e os cenários de juros são uma avaliação da Grundheim, não uma previsão. A curva é datada, e as datas do SNB após 2026 são uma hipótese. Tudo aqui é uma ferramenta de planejamento para a conversa com o banco, não consultoria nem oferta.