Uma calculadora de Hypothek mostra não apenas a taxa de juro, mas também o encargo corrente composto por juros, amortização e custos acessórios. Para a habitação própria na Suíça, Belehnung, Tragbarkeit e prazo são determinantes. A calculadora de Hypothek é adequada para primeiras simulações com Festhypothek, SARON-Hypothek ou Forward-Hypothek; a calculadora de Tragbarkeit verifica adicionalmente o cálculo de stress FINMA/SBVg. Para ofertas atuais, deve ser usado um comparador de taxas hipotecárias, porque margens bancárias, solvabilidade, localização do imóvel e prazos das tranches alteram a taxa efetiva. Também é importante planear para além de 2029: com a reforma do Eigenmietwert, mudam as deduções fiscais e, com isso, a lógica da amortização.
A Festhypothek tem um prazo fixo, geralmente de 2 a 15 anos, e uma taxa de juro garantida no momento da contratação. Proporciona segurança orçamental, mas em caso de rescisão antecipada implica uma indemnização por pagamento antecipado. A SARON-Hypothek é variável: a taxa é normalmente calculada a cada três meses com base no Compounded SARON mais a margem bancária. Em maio de 2026, o Compounded SARON situa-se aproximadamente em -0.05%, e as margens habituais ficam entre 0.80 e 1.50%. A Hypothek variável é hoje geralmente mais cara e foi em grande parte substituída pela SARON. Uma Forward-Hypothek fixa a taxa atual até 24 meses antes do desembolso, frequentemente com um pequeno prémio.
Em maio de 2026, o mercado suíço mostra Hypotheken baixas, mas não gratuitas. Segundo a agregação da hypotheke.ch sobre mais de 50 fornecedores, os valores de referência situam-se aproximadamente em 1.10% para 2 anos, 1.33% para 5 anos e 1.54% para 10 anos de Festhypothek. A taxa diretora do SNB está em 0.0%, e a expectativa para 2026 é maioritariamente estável. As SARON-Hypotheken custam frequentemente, em termos all-in, cerca de 0.75 a 1.30%, dependendo da margem e do modelo. Para uma comparação justa, não conta apenas a taxa de juro mais baixa, mas também a obrigação de amortização, comissões, divisão em tranches e possibilidades de mudança.
O encargo mensal efetivo é composto por juros da Hypothek, amortização obrigatória e custos acessórios. Para a Tragbarkeit, porém, os bancos utilizam, de acordo com FINMA/SBVg, um cálculo de stress: 5% de juro calculatório, 1% de custos acessórios por ano e amortização, no conjunto, normalmente não podem exceder 33% do rendimento bruto. Exemplo: preço de compra CHF 1'000'000, Eigenkapital CHF 200'000, Hypothek CHF 800'000. Com 5% de juro calculatório, resultam CHF 40'000 de custos de juros, mais CHF 10'000 de custos acessórios. A segunda Hypothek de CHF 150'000 deve ser amortizada até 65% de Belehnung, ou seja, ao longo de no máximo 15 anos, cerca de CHF 10'000 por ano.
Uma Hypothek pode ser contratada com um único prazo ou dividida em duas a três tranches. Uma escada típica é, por exemplo, um terço cada com 5, 10 e 15 anos. Assim, a totalidade da dívida não vence para renovação num ano de juros desfavorável. Esta estratégia torna-se frequentemente útil a partir de cerca de CHF 500'000 de dívida hipotecária, porque várias tranches têm pouco efeito abaixo desse nível. A desvantagem: na prática, todas as tranches permanecem geralmente no mesmo fornecedor enquanto uma tranche ainda estiver em curso. Esta vinculação dificulta a mudança de banco e pode enfraquecer a posição de negociação na renovação.
Na amortização direta, a Hypothek é reduzida continuamente. Com isso, diminuem os custos de juros e a dedução dos juros da dívida. Na amortização indireta, o reembolso não é feito ao banco, mas sim para uma Säule 3a penhorada; a Hypothek mantém-se no mesmo montante. Em 2026, a dedução máxima da 3a é de CHF 7'258 para trabalhadores com Pensionskasse e de CHF 36'288 para trabalhadores independentes sem Pensionskasse. A amortização indireta pode compensar a partir de uma taxa marginal de imposto de cerca de 25%, porque as contribuições para a 3a são dedutíveis e a dedução dos juros da dívida se mantém. Depois de 2029, este cálculo torna-se menos forte, porque a dedução para habitação própria ocupada pelo proprietário deixa de existir.
O eleitorado suíço aprovou a reforma do Eigenmietwert em 28 de setembro de 2025 com 57.7% de votos a favor. O EFD fixou a entrada em vigor para 1 de janeiro de 2029. A partir daí, o Eigenmietwert sobre a residência principal deixa de existir. Ao mesmo tempo, para habitação própria ocupada pelo proprietário, desaparecem em princípio a dedução dos juros da dívida e a dedução de manutenção. Os cantões podem introduzir um imposto sobre imóveis para segundas residências. Para calculadoras de Hypothek e planeamento de amortização, isto significa: dívidas hipotecárias baixas tornam-se fiscalmente menos desvantajosas, a amortização direta torna-se mais atrativa, e as estratégias 3a devem ser calculadas com uma comparação fiscal antes e depois de 2029.