Uma calculadora de crédito hipotecário mostra não apenas a taxa de juro, mas também o encargo corrente composto por juros, amortização e custos acessórios. Para a habitação própria na Suíça, o rácio loan-to-value (LTV), a capacidade financeira e o prazo são determinantes. A calculadora de crédito hipotecário é adequada para primeiras simulações com crédito de taxa fixa, crédito SARON ou crédito forward; a calculadora de capacidade financeira verifica adicionalmente o cálculo de stress FINMA/SBVg. Para ofertas atuais, deve ser usado um comparador de taxas hipotecárias, porque margens bancárias, solvabilidade, localização do imóvel e prazos das tranches alteram a taxa efetiva. Também é importante planear para além de 2029: com a reforma do Eigenmietwert, mudam as deduções fiscais e, com isso, a lógica da amortização.
O crédito de taxa fixa tem um prazo fixo, geralmente de 2 a 15 anos, e uma taxa de juro garantida no momento da contratação. Proporciona segurança orçamental, mas em caso de rescisão antecipada implica uma indemnização por pagamento antecipado. O crédito SARON é variável: a taxa é normalmente calculada a cada três meses com base no Compounded SARON mais a margem bancária. Em maio de 2026, o Compounded SARON situa-se aproximadamente em -0.05%, e as margens habituais ficam entre 0.80 e 1.50%. O crédito hipotecário variável é hoje geralmente mais caro e foi em grande parte substituído pelo SARON. Um crédito forward fixa a taxa atual até 24 meses antes do desembolso, frequentemente com um pequeno prémio.
Em maio de 2026, o mercado suíço mostra créditos hipotecários baixos, mas não gratuitos. Segundo a agregação da hypotheke.ch sobre mais de 50 fornecedores, os valores de referência situam-se aproximadamente em 1.10% para 2 anos, 1.33% para 5 anos e 1.54% para 10 anos de crédito de taxa fixa. A taxa diretora do SNB está em 0.0%, e a expectativa para 2026 é maioritariamente estável. Os créditos SARON custam frequentemente, em termos all-in, cerca de 0.75 a 1.30%, dependendo da margem e do modelo. Para uma comparação justa, não conta apenas a taxa de juro mais baixa, mas também a obrigação de amortização, comissões, divisão em tranches e possibilidades de mudança.
O encargo mensal efetivo é composto por juros do crédito hipotecário, amortização obrigatória e custos acessórios. Para a capacidade financeira, porém, os bancos utilizam, de acordo com FINMA/SBVg, um cálculo de stress: 5% de juro calculatório, 1% de custos acessórios por ano e amortização, no conjunto, normalmente não podem exceder 33% do rendimento bruto. Exemplo: preço de compra CHF 1'000'000, fundos próprios CHF 200'000, crédito hipotecário CHF 800'000. Com 5% de juro calculatório, resultam CHF 40'000 de custos de juros, mais CHF 10'000 de custos acessórios. O segundo crédito hipotecário de CHF 133'000 deve ser amortizado até 66,7% do rácio loan-to-value (LTV), ou seja, ao longo de no máximo 15 anos, cerca de CHF 8'900 por ano.
Um crédito hipotecário pode ser contratado com um único prazo ou dividido em duas a três tranches. Uma escada típica é, por exemplo, um terço cada com 5, 10 e 15 anos. Assim, a totalidade da dívida não vence para renovação num ano de juros desfavorável. Esta estratégia torna-se frequentemente útil a partir de cerca de CHF 500'000 de dívida hipotecária, porque várias tranches têm pouco efeito abaixo desse nível. A desvantagem: na prática, todas as tranches permanecem geralmente no mesmo fornecedor enquanto uma tranche ainda estiver em curso. Esta vinculação dificulta a mudança de banco e pode enfraquecer a posição de negociação na renovação.
Na amortização direta, o crédito hipotecário é reduzido continuamente. Com isso, diminuem os custos de juros e a dedução dos juros da dívida. Na amortização indireta, o reembolso não é feito ao banco, mas sim para um pilar 3a penhorado; o crédito hipotecário mantém-se no mesmo montante. Em 2026, a dedução máxima do pilar 3a é de CHF 7'258 para trabalhadores com Pensionskasse e de CHF 36'288 para trabalhadores independentes sem Pensionskasse. A amortização indireta pode compensar a partir de uma taxa marginal de imposto de cerca de 25%, porque as contribuições para o pilar 3a são dedutíveis e a dedução dos juros da dívida se mantém. Depois de 2029, este cálculo torna-se menos forte, porque a dedução para habitação própria ocupada pelo proprietário deixa de existir.
O eleitorado suíço aprovou a reforma do Eigenmietwert em 28 de setembro de 2025 com 57.7% de votos a favor. O EFD fixou a entrada em vigor para 1 de janeiro de 2029. A partir daí, o Eigenmietwert sobre a residência principal deixa de existir. Ao mesmo tempo, para habitação própria ocupada pelo proprietário, desaparecem em princípio a dedução dos juros da dívida e a dedução de manutenção. Os cantões podem introduzir um imposto sobre imóveis para segundas residências. Para calculadoras de crédito hipotecário e planeamento de amortização, isto significa: dívidas hipotecárias baixas tornam-se fiscalmente menos desvantajosas, a amortização direta torna-se mais atrativa, e as estratégias do pilar 3a devem ser calculadas com uma comparação fiscal antes e depois de 2029.