Os bancos calculam a capacidade financeira com uma taxa de juro teórica de cerca de 5% (alguns bancos cantonais 4.5%) – e não com o juro de mercado atual. Os custos de habitação teóricos compostos por juro hipotecário (5%), amortização (1%) e despesas acessórias (1% do preço de compra) podem representar no máximo 33% do rendimento bruto. Para um imóvel de CHF 1'000'000 com 20% de capital próprio, resultam cerca de CHF 58'000 de custos de habitação teóricos por ano – o que exige um rendimento bruto do agregado familiar de aproximadamente CHF 176'000. A exigência decorre da autorregulação da SBVg reconhecida pela FINMA (em vigor a partir de 1.1.2025).
Os custos de habitação teóricos podem representar no máximo 33% do rendimento bruto (antes de impostos e contribuições sociais). Inversamente, o rendimento bruto deve corresponder a pelo menos o triplo dos custos de habitação teóricos anuais. Segundo o artigo, este limiar é o critério central dos bancos e a causa mais frequente de recusa. É indicado nas diretrizes da SBVg como limite para uma concessão de crédito diligente.
A taxa de juro teórica de 4.5–5% é uma taxa de juro de stress de longo prazo, não o juro de mercado atual. Ela garante que a hipoteca continue suportável mesmo com a subida das taxas de juro. Historicamente, o juro médio das hipotecas suíças ao longo de 30 anos situou-se em cerca de 3.5–4%; a taxa teórica contém, portanto, uma margem de segurança. Foi introduzida como diretriz da FINMA após a crise imobiliária dos anos 1990.
Os custos de habitação teóricos compõem-se de três rubricas: juro hipotecário (hipoteca × 5%, ~70% dos custos), amortização (1% ao ano; a 2.ª hipoteca acima de 65% de penhor é liquidada em 15 anos, ~13%) e despesas acessórias (preço de compra × 1% para manutenção e reparações, ~17%). Juntas resultam nos custos de habitação teóricos anuais, que são postos em relação com o rendimento.
Com CHF 1'000'000 de preço de compra e 20% de capital próprio, a hipoteca é de CHF 800'000. Os juros teóricos situam-se em CHF 40'000 (5%), a amortização da 2.ª hipoteca em CHF 8'000 (CHF 120'000 ÷ 15 anos) e as despesas acessórias em CHF 10'000 (1%). Isto resulta num total de CHF 58'000 de custos de habitação teóricos – é necessário um rendimento bruto de cerca de CHF 176'000 (CHF 58'000 ÷ 33%).
O artigo menciona vários instrumentos: mais capital próprio (reduz a hipoteca e os custos de juro), um imóvel mais barato, um codevedor solidário ou fiador, bem como um banco diferente – os bancos cantonais e o Raiffeisen calculam por vezes com 4.5% em vez de 5%, o que pode reduzir o limiar de rendimento em CHF 10'000–20'000. Também a amortização indireta através do Pilar 3a (Säule 3a) ou uma hipoteca SARON com juro teórico mais baixo ajudam. Recomenda-se comparar 3–5 bancos.
Antes do rating aplica-se uma verificação eliminatória rígida: capacidade financeira acima de 33% do rendimento bruto, capital próprio abaixo de 20% (dos quais pelo menos 10% de capital próprio «duro»), execuções ativas ou certificados de insuficiência de penhora, registos negativos na ZEK ou CRIF, bem como ausência de rendimentos regulares comprováveis (no mín. 12 meses). Execuções pagas permanecem visíveis durante 5 anos, os certificados de insuficiência de penhora durante 20 anos. Quem é reprovado aqui é recusado – independentemente do rendimento.