Desde 1983, a Lex Koller (Lei federal sobre a aquisição de imóveis por pessoas no estrangeiro, BewG, SR 211.412.41) regula quando os estrangeiros podem comprar imóveis de habitação na Suíça. Cidadãos da UE/EFTA com autorização de estabelecimento C (Niederlassungsbewilligung C) são tratados como suíços e compram livremente. Com autorização de residência B (UE/EFTA ou país terceiro) é possível a residência principal no local de domicílio sem autorização. Estrangeiros sem domicílio só podem comprar casas de férias em zonas turísticas — contingentadas em cerca de 1'500 autorizações por ano em toda a Suíça. Os imóveis comerciais estão isentos de autorização para todos os estrangeiros.
Cidadãos suíços e cidadãos da UE/EFTA com autorização C compram sem autorização e sem restrição. Com autorização B (UE/EFTA ou país terceiro) é permitida a residência principal no local de domicílio ou de trabalho sem autorização, mas não uma segunda residência. Os trabalhadores transfronteiriços (autorização G) estão sujeitos a autorização e só podem comprar uma casa de férias numa zona turística; os residentes de curta duração (autorização L) não podem, em regra, adquirir. Estrangeiros sem domicílio na Suíça necessitam de uma autorização cantonal e estão limitados a casas de férias contingentadas.
Todos os estrangeiros com autorização de residência válida (B, C ou Ci) podem adquirir no máximo um imóvel como residência principal sem autorização — deve situar-se no local de trabalho ou perto dele e ser vendido em caso de mudança. As heranças estão igualmente isentas de autorização, pois o direito sucessório tem precedência; o imóvel herdado não pode, contudo, ser arrendado como objeto de investimento se o herdeiro viver no estrangeiro. Se um dos cônjuges for cidadão suíço ou titular da autorização C, o imóvel pode ser inscrito em nome de ambos os parceiros.
O contingente situa-se em cerca de 1'500 autorizações por ano em toda a Suíça, repartido pelos cantões. As compras só são permitidas em zonas turísticas (Zurique, por exemplo, não), com um máximo de 200 m² de superfície habitável líquida e 1'000 m² de área de terreno (variável consoante o cantão). Vigora um dever de detenção de 5 anos sem revenda rápida; o arrendamento ocasional é permitido, o comercial não. Desde 2012, os municípios com mais de 20 % de quota de residências secundárias — como St. Moritz, Verbier, Gstaad ou Zermatt — já não podem autorizar novas residências secundárias.
Não. A Lex Koller só abrange imóveis de habitação; a aquisição de imóveis comerciais, como escritórios, áreas de venda, edifícios industriais ou hotéis enquanto estabelecimentos, é possível para todos os estrangeiros sem autorização. No caso de imóveis de uso misto — por exemplo, comércio no rés do chão e habitação no piso superior — aplicam-se regras especiais: se predominar a parte comercial, todo o imóvel pode ser adquirido sem autorização. Em caso de dúvida, ajuda a conservatória cantonal do registo predial (Grundbuchamt).
Se for necessária uma autorização (por exemplo, para casas de férias), o procedimento corre junto da autoridade cantonal de autorização. Primeiro, o contrato de compra é assinado perante o notário com condição suspensiva; depois é apresentado o pedido com o contrato, cópia do documento de identificação e comprovativos. A autoridade verifica o contingente, o município e os limites de superfície. A autorização é concedida em 4 a 12 semanas ou recusada de forma fundamentada; a inscrição no registo predial só ocorre após o trânsito em julgado.
Após 5 a 10 anos (consoante a nacionalidade) pode requerer a autorização de estabelecimento C (Niederlassungsbewilligung C) — a partir daí deixam de aplicar-se as restrições da Lex Koller. Até lá, com a autorização B é possível comprar a residência principal sem autorização. Se o seu parceiro for cidadão suíço ou titular da autorização C, compram em conjunto sem restrições. Como a Lex Koller conhece muitos casos especiais, um advogado especializado em direito imobiliário e a conservatória cantonal do registo predial criam rapidamente clareza.