Abaixo de CHF 250'000 não vale a pena dividir — abaixo desse valor predomina o esforço administrativo. O habitual são 2–3 tranches, por exemplo Festhypothek mais SARON; a mistura traz, em média, cerca de 0,50% de vantagem de juro face a uma hipoteca puramente fixa. O maior perigo é a armadilha das tranches: se as tranches no mesmo banco tiverem prazos diferentes (p. ex. 5A + 10A), fica vinculado até ao vencimento da mais longa. Regra prática: deixar todas as tranches vencer dentro de 12–24 meses, para manter um poder de negociação real na renovação.
Abaixo de CHF 250'000 não vale a pena dividir — demasiado pequeno, o esforço administrativo predomina. Entre CHF 250'000 e 600'000 fazem sentido, no máximo, 2 tranches (fixa + SARON); acima de CHF 600'000, três tranches podem diversificar bem risco e custos. Cada tranche deve ter no mínimo CHF 100'000–150'000, caso contrário os custos administrativos ficam desproporcionados face ao benefício.
No exemplo do artigo, uma Festhypothek a 10A sobre CHF 800'000 a 1,75% custa cerca de CHF 1'167/mês, ou seja, CHF 14'000/ano. Se se dividir em CHF 500'000 (5A fixa, 1,50%) mais CHF 300'000 (SARON, 0,85%), os custos baixam para CHF 838/mês, ou seja, CHF 10'050/ano. A mistura traz, em média, cerca de 0,50% de vantagem de juro face a uma hipoteca puramente fixa.
Se as tranches no mesmo banco tiverem prazos diferentes (p. ex. 5A + 10A), fica vinculado até ao vencimento da mais longa — o banco B, por regra, não aceita um Schuldbrief em 2.º grau. Consequência: na renovação o banco não tem pressão concorrencial e pode exigir condições até 0,3% mais elevadas. Ao longo do prazo, paga assim facilmente CHF 10'000–30'000 mais do que o necessário.
Regra de ouro: deixar todas as tranches vencer dentro de, no máximo, 24 meses — o ideal é uma janela de sobreposição de 12–24 meses. Exemplo 5A + 6A em vez de 5A + 10A: ambas vencem quase em simultâneo, de modo que pode renegociar ou mudar de banco. Limitar a parte SARON a 30–50% e obter propostas comparativas 12–18 meses antes do vencimento.
A Vorfälligkeitsentschädigung calcula-se a partir de dívida remanescente × diferença de juros × prazo remanescente. Exemplo: hipoteca de CHF 500'000, 1,5% de diferença de juros, 5 anos de prazo remanescente resultam em CHF 37'500. Em muitos cantões é dedutível como juro de dívida; no cantão de Zürich é, em princípio, possível, desde que esteja relacionada com um novo financiamento. Estes custos devem ser tidos em conta no cálculo.
Um Schuldbrief custa, na sua constituição, cerca de 1,5‰ do montante do Schuldbrief mais emolumentos notariais. Dois Schuldbriefe separados geram cerca de CHF 1'500 de custos adicionais, mas tornam cada tranche transferível individualmente para outro banco. Com apenas um Schuldbrief, só é possível mudar de banco quando todas as tranches vencem. Os custos adicionais podem compensar muitas vezes numa mudança posterior.