Comece o planeamento 12–18 meses antes do vencimento da sua hipoteca. Apenas 0,2 pontos percentuais de diferença na taxa de juro permitem poupar, numa hipoteca de CHF 800'000, cerca de CHF 1'600 por ano – ao longo de 10 anos, CHF 16'000. Obtenha pelo menos 3 propostas comparativas, use-as como alavanca de negociação junto do seu banco principal e analise uma Forward-Hypothek (sobretaxa consoante o período de 0,00–0,40%). Uma mudança de banco gera custos únicos de mudança de cerca de CHF 500–2'500 – além de, em separado, uma eventual Vorfälligkeitsentschädigung (indemnização por reembolso antecipado) de CHF 5'000–30'000 em caso de saída antecipada.
Idealmente 12–18 meses antes do vencimento da Festhypothek. O calendário: 18 meses antes, observar a situação de mercado e analisar a opção Forward; 12 meses antes, obter propostas de 3–5 bancos; 6 meses antes, definir a estratégia (SARON, taxa fixa, escalonamento em tranches); 3 meses antes, negociar e assinar a proposta definitiva. O seu banco contacta-o 3–6 meses antes do vencimento – esse é o seu ponto de partida da negociação, não o objetivo final.
Apenas 0,2 pontos percentuais de diferença na taxa de juro resultam, em CHF 800'000, numa poupança de CHF 1'600 por ano – ao longo de 10 anos, CHF 16'000. Através da comparação e da negociação, é realista um potencial de poupança total de 0,2–0,5%. Uma poupança de juros típica de 0,1–0,3% corresponde, em CHF 800'000, a cerca de CHF 800–2'400 por ano. Apresente propostas comparativas concretas – muitas vezes basta uma contraproposta para que o banco principal ajuste as suas condições.
Conte de forma conservadora com CHF 500–2'500 de custos únicos de mudança. Incluem-se a transferência do Schuldbrief (CHF 200–1'000, no cantão de Zürich cerca de 1,0‰ de notário + 1,0‰ de Grundbuch sobre o valor da garantia), uma taxa de processamento do novo banco (na maioria das vezes CHF 0, por vezes até CHF 500) e a avaliação do imóvel (CHF 0–1'500). Em separado, em caso de saída antecipada, é devida uma Vorfälligkeitsentschädigung de CHF 5'000–30'000 – que, em caso de mudança de banco, segundo o Tribunal Federal, não é dedutível como juro de dívida.
Uma Forward-Hypothek fixa a taxa de juro até 24 meses (segundo a tabela de opções, até 36 meses) com antecedência – mediante uma sobretaxa. Sobretaxas típicas: 3 meses 0,00–0,05%, 6 meses 0,05–0,10%, 12 meses 0,10–0,20%, 24 meses 0,20–0,40%. Só vale a pena se for esperada uma subida das taxas. Com taxas estáveis ou em queda, paga a sobretaxa sem contrapartida.
A maioria dos bancos converte automaticamente uma Festhypothek que vence numa hipoteca variável. Esta, embora rescindível a curto prazo, tem muitas vezes uma taxa de juro nitidamente mais elevada. Por isso, todas as datas de vencimento das tranches devem ser anotadas e a transição para a nova hipoteca planeada sem falhas – idealmente com proposta assinada até, no máximo, 3 meses antes do vencimento.
Cinco alavancas: apresentar propostas comparativas de concorrentes, sublinhar a relação global (contas, cartões de crédito, 3a), oferecer um pagamento único extraordinário (amortização), exigir explicitamente o alinhamento das condições com a proposta da concorrência e mostrar flexibilidade quanto ao prazo – por vezes 7 ou 8 anos são mais baratos do que 5 ou 10. Antes de assinar o contrato, exija sempre um quadro escrito do custo total.