Preciso, como suíço, de uma autorização especial para a compra de casa em França ou Itália?

Não. Os suíços podem comprar imóveis de habitação em França e Itália sem autorização especial — ao contrário dos compradores estrangeiros na Suíça, sujeitos à Lex Koller. Em Itália, a reciprocidade com a Suíça é reconhecida há décadas. Atente, contudo: os suíços sem título de residência da UE estão, no Espaço Schengen, limitados a 90 dias por cada 180 enquanto nacionais de Estado terceiro — o que limita o uso próprio como residência secundária.

Quão altos são os custos acessórios típicos da compra em França e Itália?

França usado: cerca de 7–8 % do preço de compra (frais de notaire incluindo droits de mutation 5.80 %, émoluments 1–1.5 %, débours 0.1–0.3 %). França novo: cerca de 2–3 % de frais de notaire mais 20 % de TVA sobre o valor da obra. Itália usado (seconda casa): cerca de 9–12 % efetivos incluindo notário (1.5–2.5 %), mediador 3.66 % e imposta di registro 9 % sobre o valor cadastral (efetivos cerca de 3–5 % do preço). Itália novo: impostos de selo fixos mais 4 % de IVA (prima casa) ou 10 % de IVA (seconda casa).

Quando incide em Itália a plusvalenza na revenda?

Apenas nos primeiros 5 anos após a compra. Quem detiver mais de 5 anos vende em Itália isento de imposto . Dentro do prazo de 5 anos aplica-se a plusvalenza com 26 % de retenção forfetária sobre o ganho (retida pelo Notaio) ou, alternativamente, com inclusão no IRPEF ordinário. Há uma exceção para a verdadeira prima casa (habitação principal) — não aplicável, contudo, aos suíços proprietários de casa de férias, porque a residência principal permanece na Suíça.

Tenho, como proprietário suíço em França, de pagar imposto patrimonial IFI?

Sim, assim que o seu património imobiliário líquido em França ultrapassar EUR 1.3 mio. Para não residentes, o IFI aplica-se apenas aos imóveis situados em França (não ao património suíço). As tarifas são progressivas (0.5 % entre 800 000–1.3 mio., 0.7 % até 2.57 mio., 1.0 % até 5 mio., 1.25 % até 10 mio., 1.5 % acima). As hipotecas são, em princípio, dedutíveis, com regras antiabuso. Um segundo apartamento parisiense e uma casa de férias na Côte d'Azur podem ultrapassar rapidamente o limiar.

O que é a IMU e qual o seu valor para a minha casa de férias italiana?

A IMU (Imposta Municipale Unica) é o imposto italiano anual sobre a propriedade. Base: rendita catastale × 1.05 × 160 (edifícios de habitação categoria A). Taxa padrão 0.86 %, ajustável pelos municípios entre 0.46 % e 1.06 %. Para os suíços proprietários de casa de férias (sempre seconda casa, porque a habitação principal está na Suíça), a carga efetiva situa-se tipicamente em 0.2–0.5 % do valor de mercado por ano, porque o valor cadastral é nitidamente inferior ao preço de mercado. Pagamento semestral em 16 de junho e 16 de dezembro.

Qual é o imposto sucessório italiano sobre uma casa no valor de EUR 500 000?

Para cônjuges ou filhos: EUR 0. O imposto sucessório italiano conhece um abatimento de EUR 1 mio. por cônjuge/filho. Se o filho herdar uma casa de EUR 500 000, não há imposto sucessório. Só a partir de EUR 1 mio. é o excedente tributado a 4 % flat. Para irmãos vale EUR 100 000 de abatimento e taxa de 6 %; para não parentes, 0 EUR de abatimento e 8 %. A Itália é, assim, para testadores suíços nitidamente mais favorável do que a França (lá, apenas EUR 100 000 de abatimento por filho e 5–45 % progressivos).

Comprar casa em França e Itália: notário, impostos, sucessões (CH)

Q: Como atua a Plus-Value Immobilière francesa?

19 % de parte federal mais 17.2 % de contribuições sociais (prélèvements sociaux) sobre o ganho de venda. As taxas reduzem-se progressivamente: após 22 anos de detenção, a parte federal extingue-se; após 30 anos, também as contribuições sociais. Em ganhos elevados acima de EUR 50 000 acresce um imposto adicional de 2–6 %. Quem vender nos primeiros 5 anos paga integralmente 36.2 % sobre o ganho — quem detiver entre 10 e 22 anos move-se progressivamente para baixo.

Na compra de imóvel usado, os suíços pagam em França cerca de 7–8 % de frais de notaire (dos quais 5.80 % de droits de mutation), e em Itália cerca de 9–12 % no caso de seconda casa. O contrato principal notarial — acte authentique ou rogito — é obrigatório em ambos os países. Ambos os acordos de dupla tributação (DBA) atribuem os imóveis ao Estado de localização; a Suíça isenta com reserva de progressão. Através de uma escolha expressa de lei nos termos do Art. 22 do EuErbVO, garante o direito sucessório suíço para o imóvel no estrangeiro.

Quão elevados são os custos acessórios de compra em França e Itália?

França, imóvel usado: cerca de 7–8 % — droits de mutation 5.80 %, émoluments 1.0–1.5 %, débours 0.1–0.3 %, contribution de sécurité immobilière 0.1 %. Construção nova apenas 2–3 %, mas em contrapartida 20 % de TVA sobre o valor de construção. Itália, seconda casa: cerca de 9–12 % efetivos — Notaio 1.5–2.5 %, mediador 3.66 % (3 % + 22 % IVA), imposta di registro 9 % sobre o valore catastale, que tipicamente fica 30–60 % abaixo do preço de mercado (efetivamente cerca de 3–5 % do preço de compra).

Quando incide na Itália a Plusvalenza na revenda?

Apenas nos primeiros 5 anos após a compra. Dentro deste prazo aplica-se com 26 % de imposto retido na fonte forfetário sobre a mais-valia (retido pelo Notaio) ou, em alternativa, através do IRPEF regular. Decorrido o prazo de 5 anos, a mais-valia da venda fica totalmente isenta de imposto. A exceção prima casa não se aplica aos proprietários suíços de casas de férias, porque a residência principal permanece na Suíça — o imóvel conta sempre como seconda casa.

Como atua a Plus-Value Immobilière francesa?

19 % de quota federal mais 17.2 % de contribuições sociais — quem vende nos primeiros 5 anos paga a totalidade de 36.2 % sobre a mais-valia. As taxas vão diminuindo: a quota federal a 6 % por ano a partir do ano 6, totalmente isenta após 22 anos; as contribuições sociais só após 30 anos. Sobre mais-valias acima de EUR 50'000 incide um imposto adicional de 2–6 %. A isenção da résidence principale, em regra, não se aplica aos suíços.

Têm os suíços de pagar o imposto sobre o património IFI em França?

Sim, a partir do momento em que o património imobiliário líquido em França ultrapassa EUR 1.3 milhões — para não residentes apenas sobre imóveis localizados em França, não sobre o património suíço. Atenção ao efeito de limiar: a tributação incide a partir do primeiro euro acima de EUR 800'000. A tarifa progressiva vai de 0.5 % (800'001–1'300'000 €), passando por 0.7 %, 1.0 % e 1.25 %, até 1.5 % acima de 10 milhões €. As hipotecas são, em princípio, dedutíveis (com regras anti-abuso).

Quão elevada é a IMU para a minha casa de férias italiana?

Base de cálculo: rendita catastale × 1.05 × 160 (edifícios habitacionais da categoria A). A taxa-padrão é de 0.86 %, ajustável pelos municípios entre 0.46 % e 1.06 %; em polos turísticos, a taxa para seconda casa situa-se muitas vezes em 0.96–1.06 %. Efetivamente, isto representa tipicamente 0.2–0.5 % do valor de mercado por ano, porque o valor cadastral fica bastante abaixo. Pagamento semestral em 16 de junho e 16 de dezembro.

Como garanto o direito sucessório suíço para o imóvel no estrangeiro?

Através de uma escolha expressa de lei nos termos do Art. 22 do EuErbVO a favor do direito sucessório suíço, no testamento ou no pacto sucessório. Sem ela, ameaça, em caso de litígio, a mais rigorosa réserve héréditaire (descendentes 1/2 a 3/4) ou os legittimari italianos. Em termos de imposto sucessório, a Itália é claramente mais favorável: isenção de EUR 1 milhão por cônjuge/filho, depois 4 % linear — uma casa de EUR 500'000 é herdada pelo filho isenta de imposto. A França concede apenas EUR 100'000 por filho, depois 5–45 % progressivos.