O valor locativo (Eigenmietwert) é um rendimento de arrendamento nocional que os proprietários de imóveis na Suíça têm de declarar como rendimento — mesmo quando vivem no próprio imóvel. Em 2026, os proprietários típicos de moradias unifamiliares pagam entre CHF 1 500 e CHF 4 500 de imposto sobre o valor locativo por ano, consoante a localização e a taxa de imposto. Em 28 de setembro de 2025, os eleitores aprovaram a sua abolição com 57,7% a favor; o Conselho Federal fixou a entrada em vigor da alteração a 1 de janeiro de 2029. Até ao final de 2028 continuam a aplicar-se as regras atuais. Este guia explica o cálculo, o efeito fiscal e o que a reforma significa para os compradores.
O valor locativo é o aluguel de mercado fictício que você, como proprietário de um imóvel usado pelo próprio dono, teoricamente obteria. Ele é somado ao rendimento tributável, compensado pelos juros hipotecários e pelos custos de manutenção como deduções. A ideia por trás disso: inquilinos pagam com rendimento já tributado — proprietários 'poupam' esse aluguel e devem ser tributados de forma equivalente. Trata-se de uma particularidade suíça — a maioria dos países europeus nunca introduziu o valor locativo.
O método varia de cantão para cantão. No cantão de Zürich, considera-se cerca de 3.5 % do valor fiscal, em Bern 4.0 %, em Zug 3.2 %. O imposto federal calcula de forma uniforme por um procedimento fixo (tipicamente 60-70 % do valor locativo de mercado). Exemplo: um apartamento em propriedade com valor fiscal de CHF 800'000 em Zürich → valor locativo ~CHF 28'000/ano. Com uma alíquota marginal de 30 %: CHF 8'400 de imposto adicional por ano.
Três deduções principais reduzem o efeito fiscal: juros hipotecários (totalmente dedutíveis), custos de manutenção (ou uma taxa fixa de 20 % do valor locativo ou os custos efetivos — conforme a opção mais vantajosa), e custos acessórios do imóvel em alguns cantões. Com um financiamento de 80 % e taxa de juros de 1.65 %, isso já representa CHF 10'500 em juros — que compensam o valor locativo mais do que suficiente. Do ponto de vista fiscal, o encargo da casa própria pode até ter um efeito negativo (economia de imposto).
Com alto financiamento (80 %+) e juros elevados, o efeito fiscal é neutro ou até positivo. Já com baixo financiamento (abaixo de 50 %) e juros baixos, o valor locativo incide integralmente: você paga imposto sobre um aluguel fictício, sem deduções adequadas. Consequência: muitos proprietários mantêm deliberadamente uma hipoteca moderada (66.7 % de financiamento, 1ª hipoteca) para assegurar a otimização fiscal.
Os eleitores aprovaram a abolição em 28 de setembro de 2025 (57,7% a favor, maioria cantonal de 16,5 contra 6,5); em 1 de abril de 2026, o Conselho Federal fixou a sua entrada em vigor a 1 de janeiro de 2029. Pontos-chave: o valor locativo deixa de aplicar-se às residências principais e secundárias ocupadas pelo proprietário. Em contrapartida, os juros hipotecários sobre imóveis ocupados pelo proprietário deixam, em princípio, de ser dedutíveis, e as deduções de manutenção e renovação também desaparecem. Os compradores pela primeira vez recebem uma dedução temporária de juros (máx. CHF 10 000 para casais / CHF 5 000 para solteiros, reduzindo-se 10% por ano, zero ao fim de dez anos). Os cantões podem cobrar um novo imposto predial sobre as residências secundárias. No balanço final: os proprietários com baixo rácio de financiamento beneficiam fortemente, os proprietários muito alavancados tendem a perder.
Durante a transição até ao final de 2028, compensa otimizar a estratégia hipotecária e de renovação: se está a planear renovações maiores de preservação de valor, realize-as antes de 2029, enquanto os custos continuam dedutíveis. Como os juros hipotecários sobre imóveis ocupados pelo proprietário deixam de ser dedutíveis após a mudança de sistema, a lógica desloca-se da alavancagem máxima para a amortização. Importante: integre a reforma no seu planeamento financeiro de longo prazo — um rácio de financiamento de 80% será, a partir de 2029, menos vantajoso em termos fiscais do que é hoje.