A amortização de uma Hypothek determina a rapidez com que o endividamento diminui, como a fatura fiscal se altera e se a Tragbarkeit continuará cumprida na reforma. Na Suíça, a obrigação diz respeito sobretudo à 2. Hypothek: de acordo com a autorregulação da SBVg reconhecida pela FINMA, ela deve, em regra, ser amortizada no prazo de 15 anos ou até à reforma. Os proprietários podem pagar diretamente ao banco ou poupar indiretamente através da Säule 3a. A calculadora de Hypothek, a calculadora de Tragbarkeit e a comparação de taxas de Hypothek ajudam a verificar a taxa de juro, o rácio de financiamento e o montante de amortização antes da contratação.
Amortização significa o reembolso de uma parte da Hypothek. Com isso, a dívida perante o banco diminui e, a longo prazo, também a carga de juros. Na Suíça, distingue-se entre a amortização obrigatória da 2. Hypothek e a amortização voluntária da 1. Hypothek. A 1. Hypothek não tem obrigação legal de reembolso; se reembolsos adicionais fazem sentido depende de liquidez, impostos, previdência e risco. O contexto das taxas de juro também é importante: em maio de 2026, Festhypotheken típicas de 5 anos situavam-se em cerca de 1.33% e as de 10 anos em cerca de 1.54%. Com juros baixos, o efeito fiscal e previdencial pode pesar mais do que uma redução rápida da dívida.
Para habitação própria ocupada pelo proprietário, os bancos financiam normalmente no máximo 80% do valor do imóvel. Até cerca de 65% a 67% de Belehnung fala-se da 1. Hypothek; a parte acima disso até 80% é a 2. Hypothek. De acordo com a autorregulação da SBVg reconhecida pela FINMA, esta 2. Hypothek deve ser amortizada linearmente no prazo de 15 anos ou até à reforma, consoante o que ocorrer primeiro. O prazo anterior de 20 anos foi reduzido a partir de 1. setembro 2014. Para imóveis de rendimento aplicam-se regras mais rigorosas: pelo menos 25% de Eigenkapital e amortização até dois terços de Belehnung no prazo de 10 anos. Para a Tragbarkeit, os bancos calculam geralmente com uma taxa de juro teórica de 5% e uma quota máxima de custos habitacionais de cerca de 33% do rendimento.
Na amortização direta, o proprietário paga periodicamente um montante fixo ao banco, por exemplo anualmente ou trimestralmente. A Hypothek diminui de imediato, o que também reduz os juros efetivos da dívida. Isto reduz o risco de taxa de juro e melhora o endividamento antes da reforma. A desvantagem está no efeito fiscal: como há menos juros da dívida dedutíveis, o rendimento tributável aumenta. Além disso, o dinheiro fica imobilizado na habitação própria e deixa de estar disponível para renovações, doença, mudança de emprego ou reservas de investimento. No caso de Festhypotheken, a amortização fora do prazo deve ser verificada previamente, porque os bancos podem exigir uma indemnização por reembolso antecipado dependendo do contrato.
Na amortização indireta, a Hypothek permanece inalterada em montante. O montante de amortização acordado é transferido, em vez disso, para uma conta Säule 3a penhorada ou para uma solução de previdência 3a penhorada. O banco aceita este saldo como reembolso futuro, geralmente o mais tardar na reforma. A vantagem é fiscal: os juros da dívida continuam dedutíveis e a contribuição 3a pode adicionalmente ser deduzida do rendimento tributável. Para 2026, a dedução máxima para trabalhadores com Pensionskasse é de CHF 7'258. Trabalhadores independentes sem 2. pilar podem contribuir com 20% do rendimento líquido do trabalho, no máximo CHF 36'288. Importante: a penhora ainda não reduz a dívida, apenas cria um veículo de reembolso.
Exemplo: preço de compra CHF 1'000'000, Hypothek CHF 800'000, dos quais CHF 650'000 como 1. Hypothek e CHF 150'000 como 2. Hypothek. A 2. Hypothek deve ser amortizada em 15 anos, ou seja, CHF 10'000 por ano. Com amortização direta, a dívida desce após 15 anos para CHF 650'000; os custos de juros e a dedução fiscal diminuem anualmente. Com amortização indireta, a Hypothek permanece em CHF 800'000, enquanto são feitas contribuições anuais para a Säule 3a. Um trabalhador por conta de outrem pode contribuir em 2026, com benefício fiscal, no máximo CHF 7'258; o restante teria de ser amortizado diretamente ou regulado de outra forma. O fator decisivo é a comparação entre taxa de juro da Hypothek, taxa marginal de imposto e rendimento da 3a.
A reforma do Eigenmietwert aprovada pelo povo em 28. setembro 2025 altera significativamente o cálculo da amortização. Segundo o EFD, o Eigenmietwert deixa de se aplicar a residências principais e secundárias ocupadas pelo proprietário; ao mesmo tempo, são eliminadas as deduções de juros da dívida para estes imóveis e removidas ou restringidas as deduções de manutenção. A implementação afeta a transição fiscal a partir de 2028 e torna-se plenamente relevante para muitos planeamentos a partir de 1. janeiro 2029. Com isso, a amortização indireta perde uma vantagem importante: a dedução permanente dos juros da dívida. A contribuição 3a, porém, continua a ser fiscalmente dedutível. Por isso, a via indireta pode continuar a fazer sentido, mas a diferença face à amortização direta torna-se menor, especialmente com uma taxa marginal de imposto baixa ou perto da reforma.
Um erro frequente é assumir que a amortização indireta é sempre melhor. Se o rendimento da 3a após custos for inferior à taxa de juro da Hypothek e a vantagem fiscal for pequena, a amortização direta pode ser mais vantajosa. Em segundo lugar, saldos 3a penhorados são muitas vezes confundidos com dívida já amortizada; a Hypothek permanece até ao pagamento. Em terceiro lugar, um reembolso extraordinário em Festhypotheken pode tornar-se caro. Em quarto lugar, um seguro de vida Säule 3b não é o mesmo que uma solução 3a flexível e é muitas vezes menos eficiente do ponto de vista fiscal. Em quinto lugar, a sobre-amortização imobiliza liquidez na casa. Várias contas 3a permitem ainda levantamentos escalonados e podem reduzir o imposto sobre o pagamento de capital.