Il pianificatore delle tranche di Grundheim confronta strutture a tranche composte da ipoteca fissa decennale, ipoteca fissa quinquennale e SARON su dieci anni in sei scenari ponderati del tasso guida SNB. Vedete il valore atteso dei costi d'interesse per ogni variante, i costi anno per anno, il tasso guida di break-even, il premio assicurativo del fissare, l'effetto della riforma del valore locativo dal 2029 e i costi di un'uscita anticipata. I tassi fissi seguono le bande swap giornaliere più un margine modificabile; il risultato è un aiuto alla pianificazione, non una consulenza.
Uno scenario dei tassi è un percorso decennale del tasso guida SNB a scatti trimestrali. Il pianificatore calcola con sei percorsi: il consenso delle banche (a lungo a zero, poi 0.25 e 0.50 %), il percorso prezzato dal mercato swap, un regime d'inflazione con effetti di secondo giro, una partenza anticipata perché la SNB segue la BCE nel giro di pochi mesi, una ripetizione del 2022 con 1.75 % nel giro di 18 mesi e uno shock del franco con ritorno in territorio negativo. Ogni scenario ha un peso, i pesi sommano al 100 %; il valore atteso è la media ponderata, la dispersione tra gli scenari è il vero messaggio. Pesi e nodi si possono modificare liberamente; sono disponibili tre modelli.
Il tasso fisso di una tranche è lo swap CHF della sua durata più un margine bancario. Il pianificatore prende il centro della banda swap giornaliera (arrotondato a cinque punti base) e ricava il margine dai migliori tassi fissi pubblicati nel confronto dei tassi di Grundheim, tipicamente circa 0.9 punti percentuali sopra lo swap; senza dati giornalieri fa fede la curva datata dello scenario dei tassi. Il tasso SARON è il tasso guida SNB più un piccolo scarto (dal 2019 il SARON quota leggermente sotto il tasso guida) più il margine SARON, con il limite contrattuale minimo di zero. Tutte e tre le grandezze sono campi di input: chi ha un'offerta della banca la inserisce.
Per ogni variante e ogni scenario il pianificatore calcola i costi d'interesse trimestre per trimestre. La decennale resta al tasso odierno, la tranche SARON segue il percorso del tasso guida, e la quinquennale viene rinnovata nel sesto anno al tasso guida allora vigente più sovrapprezzo più margine. Da qui derivano le viste della matrice: la media mensile su dieci anni, l'anno più caro, gli anni uno e tre, la spesa totale per interessi su dieci anni e la vista dopo le imposte. La riga del valore atteso pondera gli scenari; il colore mostra quale combinazione è conveniente o cara. Un clic su una cella evidenzia scenario e variante in tutti i grafici.
Il tasso guida di break-even è il tasso guida medio sulla durata al quale una tranche fissa e la tranche SARON costano uguale: swap più margine fisso meno margine SARON meno scarto SARON. Se in media il tasso guida è sopra questo livello, fissare è stato più conveniente, altrimenti SARON. Il premio assicurativo è la differenza dei costi attesi tra tutto fisso e tutto SARON su dieci anni: quanto costa la pianificabilità in media ponderata. Dipende molto dal margine; un quarto di punto percentuale di margine in più costa 25’000 franchi per milione in dieci anni. A questo si contrappone il rischio di repricing di 30-60 punti base quando il mercato prezza un rialzo della SNB.
Fino all'anno fiscale 2028 gli interessi ipotecari sono deducibili all'aliquota marginale; un franco di interessi costa netto circa 0.65-0.70. Con l'abolizione del valore locativo (votazione popolare del 28 settembre 2025, entrata in vigore al 1° gennaio 2029) la deduzione per chi abita nel proprio immobile scompare; solo il primo acquisto mantiene una deduzione temporanea, decrescente di anno in anno. L'interruttore «dopo le imposte» lo calcola trimestre per trimestre. Il carry di una tranche SARON è quindi fiscalmente sovvenzionato fino al 2028; dal 2029 ogni ammortamento diventa più interessante, e una tranche variabile si può rimborsare, un'ipoteca fissa no.
Chi scioglie un'ipoteca fissa prima della scadenza paga alla banca la differenza d'interesse: importo per (tasso contrattuale meno tasso di reinvestimento) per durata residua, più di solito una commissione amministrativa. Con un limite minimo la banca considera come zero i tassi di reinvestimento negativi, aumentando l'indennità. Il calcolatore nel pianificatore mostra l'ordine di grandezza per la variante attiva; fa fede la formula del contratto. Proprio per questo, dopo la stipula non c'è più alcuno stop-loss: un'ipoteca fissa è un'assicurazione che non si può disdire senza pagare a posteriori il premio.
La finestra d'attesa simula lo swap a 10 anni sui prossimi 30 o 60 giorni di negoziazione: shock giornalieri dalla distribuzione empirica dal 2015, un salto nel giorno della prossima decisione SNB a seconda del messaggio (rassicurante, neutrale, preoccupato, segnale di normalizzazione) e un regime di drift per i prezzi dell'energia. Da 10’000 percorsi risultano la banda previsiva, la tabella dei giorni di fissazione con mediana, banda all'80 % e probabilità di stare sotto il tasso odierno, oltre ai costi aggiuntivi rispetto a una fissazione nel giorno di riferimento. Nel giorno SNB lo swap si muove in mediana di 2.5 punti base senza direzione; la simulazione è una distribuzione, non una previsione.
Le bande swap sono indicazioni di mercato arrotondate, i margini variano da banca a banca, secondo il grado di anticipo e la negoziazione. Il pianificatore non conosce né un piano di ammortamento, né le commissioni, né i termini di disdetta dei prodotti SARON, e gli scenari dei tassi sono una valutazione di Grundheim, non una previsione. La curva è datata, le date della SNB dopo il 2026 sono un'ipotesi. Tutto qui è un aiuto alla pianificazione per il colloquio con la banca, non una consulenza né un'offerta.