I tassi ipotecari in Svizzera sono scesi nettamente dall'inizio del 2024. Le ipoteche fisse a 10 anni hanno raggiunto il loro picco nel 2023 — in media annua circa il 2.9 %, nei mesi di picco oltre il 3 % — e nel 2026 si attestano in media annua attorno al 2.0 % (offerte attuali intorno all'1.65 %). Le ipoteche SARON seguono il tasso di riferimento svizzero, che dopo la riduzione della SNB allo 0.00 % nel settembre 2025 si trova anch'esso su livelli storicamente bassi. Questa statistica mostra l'evoluzione dal 2012 per durata, con i prezzi di mercato attuali di tutti i fornitori rilevati e le previsioni per il 2026.
Il livello dei tassi in Svizzera ha toccato un minimo storico nel 2015 — la SNB ha introdotto i tassi negativi (-0.75 %) e le ipoteche fisse a 10 anni sono scese sotto l'1.40 %. Dal 2018 al 2021 i tassi sono rimasti stabili, prima che l'ondata inflazionistica globale del 2022-2023 innescasse un rapido aumento: la media annua delle ipoteche a 10 anni è salita nel 2023 a circa il 2.9 % (mesi di picco oltre il 3 %). Dal 2024 sono di nuovo in calo — nel 2026 in media annua circa il 2.0 %, offerte attuali intorno all'1.65 %.
I tassi delle ipoteche fisse si orientano al mercato dei capitali — concretamente ai tassi swap per la relativa durata. Questi tassi riflettono le aspettative future su inflazione e interessi. Le ipoteche SARON seguono il tasso di riferimento giornaliero, strettamente legato al tasso guida della BNS. Attualmente la BNS mantiene il tasso guida a 0.00 % e segnala per il 2026 una politica stabile con adeguamenti moderati a seconda dell’evoluzione dell’inflazione.
Nel 2026 la curva dei tassi è leggermente crescente: le ipoteche a 2 anni sono a 1.30 %, a 5 anni a 1.55 %, a 10 anni a 1.65 % e a 15 anni a circa 1.95 %. Chi cerca sicurezza di pianificazione fissa per 10-15 anni. Chi specula su ulteriori ribassi dei tassi sceglie SARON o durate brevi. Una strategia mista (ad es. 50 % SARON + 50 % fisso a 10 anni) distribuisce il rischio di variazione dei tassi.
Le banche cantonali e le assicurazioni sono attualmente spesso di 10-20 punti base più convenienti delle grandi banche (UBS, Credit Suisse). Gli intermediari ipotecari online (ad es. Hypoplus, Hypotheke.ch) consolidano più fornitori e possono collocarsi 5-15 punti base sotto le offerte dirette. All’interno della stessa banca, il tasso individuale varia di 20-40 punti base a seconda del grado di anticipo, della sostenibilità e del rapporto con la banca.
Chi finanzia un immobile nel 2026 beneficia di un livello dei tassi storicamente basso. Un’ipoteca di 800'000-CHF a 10 anni costa attualmente circa CHF 13'200 di interessi all’anno — contro circa CHF 24'000 al picco del 2023. Raccomandazione strategica: richieda almeno 3-5 offerte, ottimizzi il grado di anticipo sotto il 67 % e sfrutti il rapporto con la banca.
Gli osservatori di mercato si aspettano per il 2026 tassi stabili o in lieve aumento. La BNS manterrà presumibilmente il tasso guida a 0.00 %, ma i tassi del mercato dei capitali a lungo termine sono leggermente saliti all’inizio del 2026 — trainati dalle aspettative d’inflazione nell’Eurozona. Le ipoteche fisse a 10 anni potrebbero salire verso fine anno a 1.80-2.00 %, senza una svolta drammatica dei tassi. Le Forward-Hypotheken assicurano il tasso odierno per un’erogazione tra 6-24 mesi.
L'ipoteca fissa media a 10 anni è scesa dal valore massimo del 2.92% (2023) al 1.96% (2026); il SARON nel 2026 si attesta al -0.08%. Tutte le medie annuali dal 2012:
| Anno | SARON (%) | Fissa 2 anni (%) | Fissa 5 anni (%) | Fissa 10 anni (%) |
|---|---|---|---|---|
| 2012 | 0.00 | 1.28 | 1.50 | 2.15 |
| 2013 | -0.01 | 1.33 | 1.78 | 2.57 |
| 2014 | -0.02 | 1.25 | 1.50 | 2.23 |
| 2015 | -0.72 | 1.15 | 1.31 | 1.91 |
| 2016 | -0.74 | 1.10 | 1.21 | 1.64 |
| 2017 | -0.74 | 1.07 | 1.20 | 1.66 |
| 2018 | -0.74 | 1.08 | 1.24 | 1.74 |
| 2019 | -0.73 | 1.04 | 1.11 | 1.34 |
| 2020 | -0.70 | 1.03 | 1.10 | 1.27 |
| 2021 | -0.71 | 1.01 | 1.09 | 1.35 |
| 2022 | -0.15 | 1.88 | 2.20 | 2.60 |
| 2023 | 1.51 | 2.78 | 2.79 | 2.92 |
| 2024 | 1.22 | 1.97 | 2.01 | 2.16 |
| 2025 | 0.09 | 1.33 | 1.55 | 1.88 |
| 2026 | -0.08 | 1.32 | 1.60 | 1.96 |
Fonte: Banca nazionale svizzera (SNB), data.snb.ch — SARON (zimoma) e tassi di riferimento delle ipoteche fisse (zikrepro), media annuale.