Come primo acquirente, in Svizzera servono almeno il 20 % di capitale proprio, di cui almeno il 10 % «vero» (non proveniente dalla cassa pensione). Regola empirica: il prezzo d'acquisto può ammontare al massimo a 5 volte il vostro reddito annuo lordo, i costi abitativi annui al massimo al 33 %. Il processo d'acquisto dura tipicamente 3-6 mesi. Solo il 36.4 % degli svizzeri possiede una proprietà immobiliare (la quota più bassa d'Europa), l'età media dei primi acquirenti è di 38 anni. Questa guida vi accompagna in 10 passi dalla pianificazione del budget al trasloco.
Almeno il 20 % del prezzo d'acquisto, di cui almeno il 10 % di capitale proprio «vero» (non proveniente dalla cassa pensione). Per un appartamento da CHF 800'000 sono almeno CHF 160'000. Come «vero» contano conto di risparmio, titoli, pilastro 3a (prelievo anticipato min. CHF 20'000, periodo di blocco di 3 anni in caso di vendita), anticipo ereditario e donazione. Il prelievo anticipato dalla cassa pensione (PK) non conta come «vero» ed è computabile fino al max. 10 % del prezzo d'acquisto.
Regola empirica: prezzo d'acquisto massimo = 5x reddito annuo lordo. Un'economia domestica con CHF 150'000 di reddito lordo può permettersi circa CHF 750'000. Inoltre vale la regola della sostenibilità: tasso ipotecario figurativo del 5 % più 1 % di costi accessori più ammortamento non devono superare il 33 % del reddito lordo. A ciò si aggiungono costi accessori d'acquisto una tantum del 3-5 % del prezzo d'acquisto.
Calcolate costi accessori una tantum del 3-5 % del prezzo d'acquisto: imposta sul trapasso di proprietà (Handänderungssteuer, 1-3 % a seconda del cantone, a Zurigo 0 %), spese notarili (0.1-0.5 %), tasse del registro fondiario (0.1-0.3 %) ed eventualmente provvigione del mediatore (1-3 %). Nel Canton Zurigo i costi accessori sono bassi, poiché non viene riscossa l'imposta sul trapasso di proprietà. A ciò si aggiungono costi accessori correnti di CHF 3-5/m² al mese.
Richiedete almeno 3-5 offerte. Le differenze di tasso ammontano spesso allo 0.2-0.5 %, il che, su un'ipoteca di CHF 600'000, fa CHF 1'200-3'000 all'anno. Con i tassi attuali (SARON ca. 0.64 %, ipoteca a tasso fisso a 5 anni ca. 1.3-1.5 %) il SARON è nettamente più conveniente. Ai primi acquirenti si raccomanda una suddivisione in tranche: 50-60 % ipoteca a tasso fisso e 40-50 % ipoteca SARON.
L'accordo di prenotazione in Svizzera non è regolato per legge, ma è usuale sul mercato. Tipicamente: tassa di prenotazione CHF 5'000-20'000 (computata sul prezzo d'acquisto), durata della prenotazione 4-8 settimane per la conferma del finanziamento. Non firmate mai senza una clausola di recesso. Se il finanziamento non va in porto, la tassa dovrebbe essere rimborsata. Una verifica da parte di un avvocato costa CHF 300-500.
L'ubicazione determina il 60-70 % del valore dell'immobile. Moltiplicatore d'imposta, collegamento ai trasporti pubblici e infrastrutture sono a lungo termine più importanti delle finiture. Altri errori frequenti: richiedere una sola offerta ipotecaria (differenza spesso CHF 3'000-5'000 all'anno), sottovalutare il fabbisogno di ristrutturazione (CHF 100'000+) e non leggere il regolamento della proprietà per piani (StWE). Una verifica del contratto da parte di un avvocato costa CHF 500-1'500, un perito edile CHF 1'500-3'000.