In Svizzera, in un mercato equilibrato è realistico uno sconto sul prezzo del 3–7 %, in caso di difetti e di lunga commercializzazione fino al 12 %. Già il 5 % su un immobile da CHF 1 mio. significa un risparmio di CHF 50'000. Il 70 % del successo nella trattativa risiede nella preparazione: finanziamento assicurato, valore di mercato (Verkehrswert) determinato in modo indipendente, difetti documentati e motivazione del venditore ricercata. Trattate sempre in modo oggettivo, basato sui fatti e rispettoso — e non solo sul prezzo, ma anche sui punti accessori.
Il margine dipende dalla situazione di mercato: localizzazioni top molto contese con più offerenti consentono solo lo 0–3 %, un mercato equilibrato il 3–7 %, un mercato degli acquirenti con visibile necessità di ristrutturazione il 5–10 %. Se un immobile è in vendita da oltre 6 mesi e vi è un'elevata necessità di risanamento più pressione di vendita, è possibile l'8–12 %. Secondo le FAQ è usuale uno sconto del 3–8 %.
Costi di risanamento concreti con preventivi sono l'argomento più forte: risanamento del tetto CHF 30'000–80'000, rinnovo del riscaldamento CHF 25'000–60'000, cucina/bagno CHF 20'000–60'000. Ulteriori leve oggettive: oggetti comparabili più convenienti, una durata di commercializzazione superiore a 3–6 mesi nonché una valutazione bancaria (valore di mercato, Verkehrswert) inferiore al prezzo di vendita — la differenza l'acquirente dovrebbe pagarla con capitale proprio.
La prima offerta fissa l'àncora. Conservativo è il 95–97 % del prezzo in caso di forte domanda, moderato il 90–95 % in un mercato normale con difetti minori, ambizioso l'85–90 % in caso di difetti e lunga commercializzazione. Al di sotto dell'85 % è considerato aggressivo e può interrompere la trattativa. Regola pratica: un'offerta irrealisticamente bassa è controproducente — la prima offerta deve sempre essere giustificabile in modo oggettivo.
Tre vie con diversa precisione: strumenti online gratuiti come RealAdvisor o Comparis (± 15–20 %) per un primo orientamento, la stima bancaria edonica per CHF 300–700 (± 10–15 %) come base per l'ipoteca e un perito per CHF 2'000–5'000 (± 5–10 %) in caso di controversie o valori elevati. Il metodo edonico delle banche si basa su 50–70 caratteristiche.
No. Il contratto di prenotazione (Reservationsvertrag), usuale in Svizzera, non è giuridicamente vincolante finché non è stipulato per atto pubblico notarile (Art. 216 CO) — entrambe le parti possono recedere in qualsiasi momento. È usuale un acconto di CHF 5'000–30'000, che contrattualmente dovrebbe essere disciplinato come rimborsabile. Il vero e proprio contratto di compravendita deve obbligatoriamente essere stipulato per atto pubblico da un notaio.
Anche quando il prezzo è fissato, resta margine: una data di consegna flessibile, inventario e installazioni come cucina o mobili da giardino, un serbatoio di olio combustibile pieno del valore di CHF 3'000–8'000, ristrutturazioni prima della consegna, la provvigione del mediatore, la ripartizione delle spese notarili e le clausole di recesso. Nella procedura di offerta vale invece: stabilire in anticipo un limite massimo assoluto e non superarlo.