Le banche calcolano la sostenibilità con un tasso di interesse figurativo di circa il 5% (alcune banche cantonali il 4.5%) – non con il tasso di mercato attuale. I costi abitativi figurativi composti da interesse ipotecario (5%), ammortamento (1%) e spese accessorie (1% del prezzo d'acquisto) possono ammontare al massimo al 33% del reddito lordo. Per un immobile di CHF 1'000'000 con il 20% di capitale proprio risultano circa CHF 58'000 di costi abitativi figurativi all'anno – ciò richiede un reddito lordo familiare di circa CHF 176'000. La prescrizione deriva dall'autoregolamentazione SBVg riconosciuta dalla FINMA (in vigore dal 1.1.2025).
I costi abitativi figurativi possono ammontare al massimo al 33% del reddito lordo (prima delle imposte e degli oneri sociali). Viceversa, il reddito lordo deve corrispondere almeno al triplo dei costi abitativi figurativi annui. Secondo l'articolo, questa soglia è il criterio centrale delle banche e la causa di rifiuto più frequente. Nelle direttive SBVg viene indicata come limite per una concessione di credito conforme alla diligenza.
Il tasso di interesse figurativo del 4.5–5% è un tasso di stress a lungo termine, non il tasso di mercato attuale. Garantisce che l'ipoteca resti sostenibile anche in caso di aumento dei tassi. Storicamente, il tasso medio delle ipoteche svizzere negli ultimi 30 anni si è attestato attorno al 3.5–4%; il tasso figurativo contiene quindi un margine di sicurezza. È stato introdotto come direttiva FINMA dopo la crisi immobiliare degli anni '90.
I costi abitativi figurativi si compongono di tre voci: interesse ipotecario (ipoteca × 5%, ~70% dei costi), ammortamento (1% annuo; la 2ª ipoteca oltre il 65% del valore di anticipo viene estinta in 15 anni, ~13%) e spese accessorie (prezzo d'acquisto × 1% per manutenzione e riparazioni, ~17%). Insieme determinano i costi abitativi figurativi annui, che vengono rapportati al reddito.
Con un prezzo d'acquisto di CHF 1'000'000 e il 20% di capitale proprio, l'ipoteca ammonta a CHF 800'000. Gli interessi figurativi si attestano a CHF 40'000 (5%), l'ammortamento della 2ª ipoteca a CHF 8'000 (CHF 120'000 ÷ 15 anni) e le spese accessorie a CHF 10'000 (1%). Ciò dà un totale di CHF 58'000 di costi abitativi figurativi – è necessario un reddito lordo di circa CHF 176'000 (CHF 58'000 ÷ 33%).
L'articolo cita diverse leve: più capitale proprio (riduce ipoteca e costi degli interessi), un immobile più economico, un debitore solidale o un garante, nonché una banca diversa – le banche cantonali e Raiffeisen calcolano in parte con il 4.5% invece del 5%, il che può abbassare la soglia di reddito di CHF 10'000–20'000. Anche l'ammortamento indiretto tramite il pilastro 3a o un'ipoteca SARON con un tasso figurativo più basso aiutano. Si raccomanda di confrontare 3–5 banche.
Prima del rating si applica una rigorosa verifica KO: sostenibilità superiore al 33% del reddito lordo, capitale proprio inferiore al 20% (di cui almeno il 10% di capitale «duro»), esecuzioni in corso o attestati di carenza beni, iscrizioni negative ZEK o CRIF, nonché l'assenza di redditi regolari comprovabili (almeno 12 mesi). Le esecuzioni saldate restano visibili 5 anni, gli attestati di carenza beni 20 anni. Chi non supera questa verifica viene rifiutato – indipendentemente dal reddito.