Sotto CHF 250'000 non conviene alcuna suddivisione — al di sotto prevale l'onere amministrativo. Sono usuali 2–3 tranche, ad esempio ipoteca a tasso fisso più SARON; il mix porta in media circa lo 0.50 % di vantaggio di tasso rispetto a un'ipoteca puramente a tasso fisso. Il pericolo maggiore è la trappola delle tranche: se le tranche presso la stessa banca hanno durate diverse (p. es. 5 anni + 10 anni), siete vincolati fino alla scadenza della più lunga. Regola empirica: far scadere tutte le tranche entro 12–24 mesi, così da mantenere un reale potere negoziale al momento del rinnovo.
Sotto CHF 250'000 non conviene alcuna suddivisione — troppo piccola, l'onere amministrativo prevale. Tra CHF 250'000 e 600'000 sono sensate al massimo 2 tranche (fisso + SARON), oltre CHF 600'000 tre tranche possono diversificare bene rischio e costi. Ogni tranche dovrebbe ammontare ad almeno CHF 100'000–150'000, altrimenti i costi amministrativi sono sproporzionati rispetto al beneficio.
Nell'esempio dell'articolo un'ipoteca a tasso fisso a 10 anni su CHF 800'000 all'1.75 % costa circa CHF 1'167/mese ossia CHF 14'000/anno. Suddividendo in CHF 500'000 (fisso a 5 anni, 1.50 %) più CHF 300'000 (SARON, 0.85 %), i costi scendono a CHF 838/mese ossia CHF 10'050/anno. Il mix porta in media circa lo 0.50 % di vantaggio di tasso rispetto a un'ipoteca puramente a tasso fisso.
Se le tranche presso la stessa banca hanno durate diverse (p. es. 5 anni + 10 anni), siete vincolati fino alla scadenza della più lunga — la banca B di norma non accetta una cartella ipotecaria (Schuldbrief) di secondo grado. Conseguenza: al rinnovo la banca non ha pressione concorrenziale e può richiedere condizioni superiori fino allo 0.3 %. Sull'intera durata pagate così facilmente CHF 10'000–30'000 più del necessario.
Regola d'oro: far scadere tutte le tranche entro un massimo di 24 mesi — ideale è una finestra di sovrapposizione di 12–24 mesi. Esempio 5 anni + 6 anni invece di 5 anni + 10 anni: entrambe scadono quasi contemporaneamente, così potete rinegoziare o cambiare banca. Limitare la quota SARON al 30–50 % e richiedere offerte comparative 12–18 mesi prima della scadenza.
La penale di estinzione anticipata (Vorfälligkeitsentschädigung) si calcola come debito residuo × differenza di tasso × durata residua. Esempio: ipoteca di CHF 500'000, 1.5 % di differenza di tasso, 5 anni di durata residua danno CHF 37'500. In molti cantoni è deducibile come interesse passivo; nel Canton Zurigo è in linea di principio possibile, purché sia collegata a un rifinanziamento. Questi costi andrebbero messi in conto.
Una cartella ipotecaria (Schuldbrief) costa, all'atto della costituzione, circa 1.5‰ dell'importo della cartella più le spese notarili. Due cartelle ipotecarie separate comportano circa CHF 1'500 di costi aggiuntivi, ma rendono ogni tranche trasferibile singolarmente a un'altra banca. Con una sola cartella ipotecaria un cambio di banca è possibile solo quando scadono tutte le tranche. I costi aggiuntivi possono ripagarsi ampiamente in caso di un successivo cambio.