Iniziate la pianificazione 12–18 mesi prima della scadenza della vostra ipoteca. Già 0.2 punti percentuali di differenza di tasso permettono, su un'ipoteca di CHF 800'000, di risparmiare circa CHF 1'600 all'anno – su 10 anni CHF 16'000. Richiedete almeno 3 offerte comparative, utilizzatele come leva negoziale presso la vostra banca di fiducia e valutate un'ipoteca Forward (supplemento a seconda del periodo 0.00–0.40%). Un cambio di banca comporta costi di trasferimento una tantum di circa CHF 500–2'500 – più separatamente un'eventuale penale di estinzione anticipata (Vorfälligkeitsentschädigung) di CHF 5'000–30'000 in caso di uscita anticipata.
Idealmente 12–18 mesi prima della scadenza dell'ipoteca a tasso fisso (Festhypothek). Il calendario: 18 mesi prima osservare la situazione di mercato e valutare l'opzione Forward, 12 mesi prima richiedere offerte presso 3–5 banche, 6 mesi prima definire la strategia (SARON, fisso, suddivisione in tranche), 3 mesi prima negoziare e firmare l'offerta definitiva. La vostra banca vi contatta 3–6 mesi prima della scadenza – questo è il vostro punto di partenza negoziale, non l'obiettivo finale.
Già 0.2 punti percentuali di differenza di tasso comportano, su CHF 800'000, un risparmio di CHF 1'600 all'anno – su 10 anni CHF 16'000. Con confronto e negoziazione è realistico un potenziale di risparmio complessivo dello 0.2–0.5%. Un risparmio di tasso tipico dello 0.1–0.3% corrisponde, su CHF 800'000, a circa CHF 800–2'400 all'anno. Presentate offerte comparative concrete – spesso basta una controproposta perché la banca di fiducia adegui le proprie condizioni.
Calcolate in modo prudente CHF 500–2'500 di costi di trasferimento una tantum. Vi rientrano il trasferimento della cartella ipotecaria/Schuldbrief (CHF 200–1'000, nel Canton Zurigo circa 1.0‰ notaio + 1.0‰ registro fondiario della somma pignoratizia), una tassa di pratica della nuova banca (di solito CHF 0, talvolta fino a CHF 500) e la stima dell'immobile (CHF 0–1'500). Separatamente, in caso di uscita anticipata, è dovuta una penale di estinzione anticipata (Vorfälligkeitsentschädigung) di CHF 5'000–30'000 – in caso di cambio di banca, secondo il Tribunale federale, non deducibile come interesse passivo.
Un'ipoteca Forward fissa in anticipo il tasso d'interesse fino a 24 mesi (secondo la tabella delle opzioni fino a 36 mesi) – a fronte di un supplemento. Supplementi tipici: 3 mesi 0.00–0.05%, 6 mesi 0.05–0.10%, 12 mesi 0.10–0.20%, 24 mesi 0.20–0.40%. Conviene solo se ci si attende un aumento dei tassi. Con tassi stabili o in calo pagate il supplemento senza contropartita.
La maggior parte delle banche converte automaticamente un'ipoteca a tasso fisso in scadenza in un'ipoteca variabile. Questa è sì disdicibile a breve termine, ma ha spesso un tasso d'interesse nettamente più elevato. Per questo vanno annotate tutte le date di scadenza delle tranche e va pianificato un passaggio senza interruzioni alla nuova ipoteca – idealmente con offerta firmata al più tardi 3 mesi prima della scadenza.
Cinque leve: presentare offerte comparative dei concorrenti, sottolineare la relazione complessiva (conti, carte di credito, 3a), proporre un versamento straordinario una tantum (ammortamento), richiedere esplicitamente il matching delle condizioni dell'offerta concorrente e mostrare flessibilità sulla durata – talvolta 7 o 8 anni sono più convenienti di 5 o 10. Prima della firma del contratto richiedete sempre un prospetto scritto dei costi complessivi.