Il valore locativo (Eigenmietwert) è un reddito locativo figurativo che i proprietari di abitazioni in Svizzera devono dichiarare come reddito — anche quando abitano essi stessi l'immobile. Nel 2026 i tipici proprietari di una casa unifamiliare pagano CHF 1'500-4'500 di imposta sul valore locativo all'anno, a seconda dell'ubicazione e dell'aliquota. Il 28 settembre 2025 gli elettori ne hanno approvato l'abolizione con il 57,7% di sì; il Consiglio federale ha fissato l'entrata in vigore al 1° gennaio 2029. Fino alla fine del 2028 si applicano ancora le regole attuali. Questa guida spiega il calcolo, l'effetto fiscale e che cosa significa la riforma per gli acquirenti.
Il valore locativo è l'affitto di mercato fittizio che, in qualità di proprietario di un immobile ad uso proprio, teoricamente otterreste. Viene aggiunto al reddito imponibile, compensato dagli interessi ipotecari e dai costi di manutenzione come deduzioni. L'idea alla base: gli inquilini pagano con reddito già tassato — i proprietari si “risparmiano” questo affitto e dovrebbero quindi essere tassati allo stesso modo. Una particolarità svizzera — la maggior parte dei Paesi europei non ha mai introdotto il valore locativo.
Il metodo varia da Cantone a Cantone. Nel Canton Zürich viene considerato circa il 3.5 % del valore fiscale, a Bern il 4.0 %, a Zug il 3.2 %. L'imposta federale calcola in modo uniforme secondo una procedura forfettaria (tipicamente 60-70 % del valore locativo di mercato). Esempio: un appartamento in proprietà con valore fiscale di CHF 800'000 a Zürich → valore locativo ~CHF 28'000/anno. Con un'aliquota marginale del 30 %: CHF 8'400 di imposte supplementari all'anno.
Tre deduzioni principali riducono l'effetto fiscale: interessi ipotecari (completamente deducibili), costi di manutenzione (forfettariamente il 20 % del valore locativo oppure costi effettivi — a seconda di ciò che conviene), e spese accessorie dell'immobile in alcuni Cantoni. Con un anticipo dell'80 % e un tasso d'interesse dell'1.65 %, questo significa già CHF 10'500 di interessi — che compensano più che ampiamente il valore locativo. Dal punto di vista fiscale, il carico legato alla proprietà abitativa può quindi persino risultare negativo (risparmio d'imposta).
Con un alto grado di finanziamento (80 %+) e interessi elevati, l'effetto fiscale è neutro o addirittura positivo. Con un basso grado di finanziamento (sotto il 50 %) e interessi bassi, invece, il valore locativo si fa sentire pienamente: pagate imposte su un affitto fittizio senza deduzioni adeguate. Conseguenza: molti proprietari mantengono volutamente un'ipoteca moderata (66.7 % di anticipo, 1a ipoteca) per assicurarsi l'ottimizzazione fiscale.
Gli elettori hanno approvato l'abolizione il 28 settembre 2025 (57,7% di sì, maggioranza cantonale di 16,5 contro 6,5); il 1° aprile 2026 il Consiglio federale ne ha fissato l'entrata in vigore al 1° gennaio 2029. Punti chiave: il valore locativo decade per le abitazioni primarie e secondarie a uso proprio. In cambio, gli interessi ipotecari sugli immobili a uso proprio non sono in linea di principio più deducibili e decadono anche le deduzioni per manutenzione e ristrutturazione. Chi acquista per la prima volta ottiene una deduzione temporanea degli interessi (max. CHF 10'000 per le coppie / CHF 5'000 per i single, in calo del 10% all'anno, azzerata dopo dieci anni). I Cantoni possono prelevare una nuova imposta immobiliare sulle abitazioni secondarie. In sintesi: i proprietari con basso grado di indebitamento traggono forte vantaggio, quelli fortemente indebitati tendono a rimetterci.
Durante la transizione fino alla fine del 2028 conviene una strategia ottimizzata di ipoteca e ristrutturazione: se state pianificando ristrutturazioni importanti a mantenimento del valore, eseguitele prima del 2029, finché le spese restano deducibili. Poiché dopo il cambiamento di sistema gli interessi ipotecari sugli immobili a uso proprio non sono più deducibili, la logica si sposta dal massimo indebitamento verso l'ammortamento. Importante: integrate la riforma nella vostra pianificazione finanziaria a lungo termine — dal 2029 un grado di anticipo dell'80% sarà fiscalmente meno conveniente di oggi.