Il valore locativo è un reddito locativo fittizio che i proprietari di abitazioni in Svizzera devono dichiarare come reddito imponibile — anche se abitano essi stessi nella casa. Attualmente (maggio 2026) i tipici proprietari di case unifamiliari pagano CHF 1'500-4'500 di imposta annua sul valore locativo, a seconda del luogo di residenza e dell'aliquota fiscale. Nel marzo 2026 il Parlamento svizzero ha deciso l'abolizione, con entrata in vigore prevista probabilmente nel 2028. Fino ad allora valgono le vecchie regole. Questa guida spiega il calcolo, l'effetto fiscale e cosa significa la riforma per gli acquirenti.
Il valore locativo è l'affitto di mercato fittizio che, in qualità di proprietario di un immobile ad uso proprio, teoricamente otterreste. Viene aggiunto al reddito imponibile, compensato dagli interessi ipotecari e dai costi di manutenzione come deduzioni. L'idea alla base: gli inquilini pagano con reddito già tassato — i proprietari si “risparmiano” questo affitto e dovrebbero quindi essere tassati allo stesso modo. Una particolarità svizzera — la maggior parte dei Paesi europei non ha mai introdotto il valore locativo.
Il metodo varia da Cantone a Cantone. Nel Canton Zürich viene considerato circa il 3.5 % del valore fiscale, a Bern il 4.0 %, a Zug il 3.2 %. L'imposta federale calcola in modo uniforme secondo una procedura forfettaria (tipicamente 60-70 % del valore locativo di mercato). Esempio: un appartamento in proprietà con valore fiscale di CHF 800'000 a Zürich → valore locativo ~CHF 28'000/anno. Con un'aliquota marginale del 30 %: CHF 8'400 di imposte supplementari all'anno.
Tre deduzioni principali riducono l'effetto fiscale: interessi ipotecari (completamente deducibili), costi di manutenzione (forfettariamente il 20 % del valore locativo oppure costi effettivi — a seconda di ciò che conviene), e spese accessorie dell'immobile in alcuni Cantoni. Con un anticipo dell'80 % e un tasso d'interesse dell'1.65 %, questo significa già CHF 10'500 di interessi — che compensano più che ampiamente il valore locativo. Dal punto di vista fiscale, il carico legato alla proprietà abitativa può quindi persino risultare negativo (risparmio d'imposta).
Con un alto grado di finanziamento (80 %+) e interessi elevati, l'effetto fiscale è neutro o addirittura positivo. Con un basso grado di finanziamento (sotto il 50 %) e interessi bassi, invece, il valore locativo si fa sentire pienamente: pagate imposte su un affitto fittizio senza deduzioni adeguate. Conseguenza: molti proprietari mantengono volutamente un'ipoteca moderata (66.7 % di anticipo, 1a ipoteca) per assicurarsi l'ottimizzazione fiscale.
La riforma è stata approvata dal Parlamento il 15 marzo 2026, con entrata in vigore prevista probabilmente nel 2028. Punti chiave: abolizione del valore locativo per le abitazioni principali ad uso proprio. In compenso, gli interessi ipotecari non saranno più deducibili — quale compensazione per il venir meno delle entrate fiscali. Le abitazioni secondarie mantengono il valore locativo. In sintesi: i bassi gradi di finanziamento ne beneficiano molto, mentre gli alti gradi di finanziamento tendono a perdere.
Nel periodo transitorio fino al 2028 conviene una strategia ipotecaria ottimizzata. Alcune banche offrono già “opzioni di riforma”: ipoteche che, dopo l'entrata in vigore, possono essere adattate in modo flessibile alle nuove regole (opzione di ammortamento o di mantenimento). Importante: considerate la riforma nella pianificazione finanziaria a lungo termine — un finanziamento all'80 % conviene meno dopo il 2028 rispetto a oggi.