Circa il 15–20 % di tutti gli immobili residenziali in Svizzera viene venduto tramite una procedura di offerta (Bieterverfahren) — con tendenza in crescita, soprattutto a Zurigo, Ginevra e Basilea. Circa il 66 % delle procedure si conclude con la vendita, l'aggiudicazione è tipicamente del 15–20 % superiore al prezzo indicativo (Richtpreis). Dall'avvio fino al notaio trascorrono circa 14 settimane. La procedura non è disciplinata per legge; si applicano le disposizioni generali del CO e del CC. Un'offerta diventa vincolante solo con l'atto pubblico notarile del contratto di compravendita (Art. 216 CO).
Nelle ambite localizzazioni zurighesi le aggiudicazioni sono spesso del 10–20 % superiori al prezzo indicativo; il prezzo finale è spesso del 5–20 % superiore al valore di mercato. Molti mediatori fissano il prezzo indicativo (Richtpreis) deliberatamente del 10–20 % al di sotto del valore di mercato effettivo (effetto àncora), per attirare il maggior numero possibile di offerenti e massimizzare la concorrenza. In media gli offerenti pagano il 5–15 % in più rispetto a una vendita a prezzo fisso. Fate quindi le vostre offerte sulla base della vostra propria valutazione, non sulla base del prezzo indicativo.
La procedura aperta e quella digitale (con timer) tendono a generare la maggiore pressione competitiva ed emotiva e fanno salire il prezzo più di tutte. Le procedure a busta chiusa (sealed bid) portano spesso a un risultato più conveniente, perché non vi è alcun rilancio reciproco — ognuno presenta una sola offerta, sigillata. La procedura a più turni si colloca a metà strada: il prezzo sale gradualmente, ma in modo più controllato.
Le banche finanziano solo fino all'80 % della loro propria stima — la differenza rispetto all'offerta è capitale proprio. Con una stima bancaria di CHF 1 mio. servono, rispetto al valore stimato, CHF 200'000 (20 %). Se il prezzo d'acquisto è del 20 % superiore, il fabbisogno di capitale proprio sale a CHF 400'000 (33 %), se è del 25 % superiore a CHF 450'000 (36 %). Inoltre la banca calcola la sostenibilità con un tasso d'interesse figurativo del 5 %; i costi abitativi non possono superare il 33 % del reddito lordo. Importante: la sostenibilità si basa sul prezzo d'acquisto, non sulla stima bancaria.
No. Una procedura di offerta non è un'asta ai sensi dell'Art. 229 CO, e il venditore non è tenuto ad accettare l'offerta più alta. L'offerta resta giuridicamente non vincolante finché non è stato stipulato un contratto di compravendita per atto pubblico notarile — solo l'atto pubblico secondo l'Art. 216 CO crea un obbligo vincolante. Attenzione ai contratti di prenotazione (Reservationsvertrag): possono prevedere elevate penali convenzionali (Konventionalstrafe) e dovrebbero essere verificati da un avvocato prima della firma.
Per le persone senza cittadinanza svizzera o permesso di dimora C valgono inoltre le restrizioni della Lex Koller (LAFE). Le procedure di offerta compaiono sempre più anche sul mercato degli affitti a Zurigo, Ginevra e Basilea — in una zona grigia dal punto di vista giuridico. La pigione iniziale può essere contestata entro 30 giorni dall'entrata presso l'autorità di conciliazione (Schlichtungsbehörde) se è abusiva (Art. 270 CO). Le procedure di offerta digitali costituiscono attualmente solo circa il 5 % di tutte le procedure.