Cosa significa concretamente l'indice di sfruttamento?

L'indice di sfruttamento (IS) è il rapporto tra la superficie utile lorda (SUL) massima ammessa di un edificio e la superficie del terreno computabile. Un IS di 0.6 su una parcella di 600 m² significa che complessivamente possono essere realizzati 360 m² di SUL — sommati su tutti i piani. L'IS è lo strumento di controllo quantitativo più importante della pianificazione svizzera, accanto ad altezza, distanza dal confine e numero di piani.

Dove trovo l'IS per una determinata parcella?

L'IS applicabile a una parcella concreta è contenuto nel regolamento edilizio e di zona (REZ) comunale, in combinazione con il piano delle zone. Sui portali GIS dei cantoni (p.es. maps.zh.ch, geo.ag.ch, geo.gr.ch) è visibile l'assegnazione di zona; l'IS concreto per zona deve essere letto nel testo del regolamento. L'amministrazione edilizia fornisce informazioni quando i valori non sono univoci.

Il sottotetto rientra nella superficie utile lorda?

Dipende dal cantone o dal Comune. È usuale che vengano computate solo le superfici del sottotetto la cui altezza utile raggiunge un minimo definito (spesso 1.50 m, in parte 2.00 m). Anche gli scantinati sono computati nella SUL solo se utilizzati per scopi abitativi o commerciali — i meri locali cantina, i locali tecnici e i parcheggi sotterranei non sono di norma computabili.

Qual è la differenza tra IS, IUL e IM?

L'indice di sfruttamento (IS) misura la superficie utile lorda in rapporto alla superficie del terreno ed è un termine svizzero tradizionale. L'indice di utilizzazione lorda (IUL) è l'equivalente armonizzato nel Concordato AIHC — esso conta tuttavia secondo regole armonizzate (superficie utile computabile SUc). L'indice di massa (IM) non misura la superficie, ma il volume edilizio fuori terra in m³ per m² di superficie del terreno ed è quindi più rilevante per edifici industriali e capannoni. IS e IUL sono funzionalmente affini, l'IM è una dimensione di misura diversa.

Indice di sfruttamento (AZ): calcolo, distinzione BMZ/GFZ, riserva

Q: Quanto vale una riserva di sfruttamento?

Una riserva non sfruttata ha un valore che varia fortemente a seconda della posizione. Regola empirica: dal 20 al 50 per cento del prezzo medio del terreno per m² di SUL — cioè per m² di SUL ulteriormente edificabile. In posizioni urbane con prezzi al metro quadro a partire da CHF 5'000, anche con 30 m² di riserva si ottiene un plusvalore calcolato a sei cifre. La riserva è tuttavia di valore solo se può essere realmente realizzata dal punto di vista del diritto edilizio (distanze dal confine, altezza, numero di piani, protezione dei monumenti).

L'indice di sfruttamento (AZ, Ausnützungsziffer) è il rapporto tra la superficie di piano lorda (BGF) e la superficie computabile del fondo ed è quindi adimensionale. AZ 0.6 su una particella di 600 m² consente al massimo 360 m² di BGF — sommati su tutti i piani. È la più importante variabile quantitativa della pianificazione delle utilizzazioni svizzera, accanto ad altezza, numero di piani e distanza dai confini. Il RPG (RS 700) non fa prescrizioni numeriche; la misura la fissano cantoni e comuni nel regolamento edilizio e delle zone (BZR). I valori tipici delle zone abitative si situano tra 0.3 e 2.5.

Come si calcola l'indice di sfruttamento?

AZ = superficie di piano lorda (BGF) ÷ superficie computabile del fondo. Esempio: una particella di 600 m² con AZ 0.6 dà al massimo 360 m² di BGF. Distribuita sul piano terreno (120 m²), sul 1° piano superiore (120 m²) e su un sottotetto con altezza libera superiore a 1.50 m (100 m²), ciò dà 340 m² di BGF computabile — appena sotto il limite di 360 m². Il piano interrato (cantina, locali tecnici) con 120 m² non viene computato.

Qual è la differenza tra AZ, GFZ e BMZ?

L'AZ misura BGF ÷ superficie del fondo (tipicamente 0.3–2.5). La GFZ è l'equivalente armonizzato secondo l'AIAP (IVHB) con superficie di piano computabile (aGF), anch'essa 0.3–2.5. La BMZ misura invece il volume edificato fuori terra in m³ per m² di fondo (2–10 m³/m²) ed è più rilevante per industria e capannoni. L'indice di occupazione (ÜZ, 0.2–0.5) limita l'impronta a terra dell'edificio: ÜZ 0.3 su 600 m² consente al massimo 180 m² di superficie a terra dell'edificio.

Quali superfici contano per la superficie di piano lorda?

Alla BGF contano i locali abitativi e commerciali di tutti i piani fuori terra, i giardini d'inverno riscaldati a uso abitativo, i sottotetti rifiniti con altezza libera sufficiente nonché le superfici di accesso ai locali computabili. Non computabili sono i puri locali cantina, tecnici, lavanderia e biciclette, i posteggi sotterranei senza uso abitativo, i balconi aperti e le superfici di sottotetto al di sotto della misura minima cantonale. Usuale per il computo del sottotetto è un'altezza libera a partire da 1.50 m, in parte 2.00 m.

Quanto vale una riserva di sfruttamento?

La riserva è la differenza tra la BGF ammessa e quella effettivamente realizzata. Esempio: una particella di 800 m² con AZ 0.45 consente 360 m² di BGF; con 260 m² esistenti (PT + 1° PS, 130 m² ciascuno) restano 100 m² di riserva. Regola empirica sul valore: dal 20 al 50 per cento del prezzo medio del terreno edificabile per m² di BGF realizzabile in più. Con prezzi al metro quadro a partire da CHF 5'000, già 30 m² di riserva danno un plusvalore di calcolo nell'ordine delle sei cifre — purché realizzabile dal punto di vista del diritto edilizio.

Dove divergono i cantoni riguardo all'AZ?

L'AIAP/IVHB (in vigore dal 26 novembre 2010) ha armonizzato 30 concetti edilizi — l'AZ ne è deliberatamente esclusa. Zurigo, Argovia e il Ticino mantengono l'indice di sfruttamento (zone abitative ZH 0.4–1.0, centro 2.0–2.5; AG 0.3–0.7), Berna, Basilea Città e i Grigioni usano la GFZ. Il Cantone di Zurigo ha prorogato il termine di attuazione dell'AIAP/IVHB dall'originario 28 febbraio 2025, all'inizio del 2026, al 29 febbraio 2028.

Quanto costa realizzare una riserva tramite riclassamento in alto?

Dalla revisione del RPG (in vigore dal 1° maggio 2014, RPG Art. 5), un riclassamento in alto (Aufzonung) è collegato in quasi tutti i cantoni a un contributo sul plusvalore di almeno il 20 per cento, esigibile alla realizzazione o alla vendita. Per le riserve dovute a riclassamento, dal 20 al 60 per cento del plusvalore fondiario può confluire al cantone o al comune — questa somma va inserita fin dall'inizio nel calcolo di redditività. Singoli comuni concedono bonus AZ dal 5 al 10 per cento per costruzioni energeticamente efficienti o dal 10 al 20 per cento per la costruzione di alloggi a prezzi accessibili.