L’ammortamento di una Hypothek determina quanto rapidamente diminuisce l’indebitamento, come cambia l’onere fiscale e se la Tragbarkeit resta soddisfatta al momento del pensionamento. In Svizzera l’obbligo riguarda soprattutto la 2a Hypothek: secondo l’autoregolamentazione della SBVg riconosciuta dalla FINMA, di regola deve essere rimborsata entro 15 anni o entro il pensionamento. I proprietari possono versare direttamente alla banca oppure risparmiare indirettamente tramite la Säule 3a. Il calcolatore Hypothek, il calcolatore della Tragbarkeit e il confronto dei tassi ipotecari aiutano a verificare tasso d’interesse, grado di anticipo e importo di ammortamento prima della stipula.
Ammortamento significa rimborso di una parte della Hypothek. In questo modo diminuisce il debito verso la banca e, nel lungo periodo, anche l’onere degli interessi. In Svizzera si distingue tra ammortamento obbligatorio della 2a Hypothek e ammortamento volontario della 1a Hypothek. La 1a Hypothek non prevede alcun obbligo legale di rimborso; l’opportunità di rimborsi supplementari dipende da liquidità, imposte, previdenza e rischio. È importante anche il contesto dei tassi: nel maggio 2026 le Festhypothek tipiche a 5 anni si situavano circa all’1.33% e quelle a 10 anni intorno all’1.54%. Con tassi bassi, l’effetto fiscale e previdenziale può pesare più di una rapida riduzione del debito.
Per abitazioni a uso proprio, le banche finanziano di norma al massimo l’80% del valore dell’immobile. Fino a circa il 65%–67% di grado di anticipo si parla di 1a Hypothek; la parte oltre tale soglia fino all’80% è la 2a Hypothek. Secondo l’autoregolamentazione della SBVg riconosciuta dalla FINMA, questa 2a Hypothek deve essere ammortizzata linearmente entro 15 anni o entro il pensionamento, a seconda di quale evento si verifichi prima. Il precedente termine di 20 anni è stato ridotto dal 1. settembre 2014. Per gli immobili a reddito valgono regole più severe: almeno 25% di Eigenkapital e ammortamento a due terzi del grado di anticipo entro 10 anni. Per la Tragbarkeit le banche calcolano di solito con un tasso d’interesse teorico del 5% e una quota massima dei costi abitativi sul reddito pari a circa il 33%.
Con l’ammortamento diretto, il proprietario versa periodicamente alla banca un importo fisso, per esempio annualmente o trimestralmente. La Hypothek diminuisce subito, riducendo anche gli interessi passivi effettivi. Questo riduce il rischio di tasso e migliora l’indebitamento prima del pensionamento. Lo svantaggio riguarda l’effetto fiscale: poiché sono deducibili meno interessi passivi, aumenta il reddito imponibile. Inoltre il denaro resta vincolato nell’abitazione di proprietà e non è più disponibile per ristrutturazioni, malattia, cambiamento d’impiego o riserve d’investimento. In caso di Festhypothek, l’ammortamento fuori scadenza va verificato in anticipo, perché a seconda del contratto le banche possono richiedere un’indennità per rimborso anticipato.
Con l’ammortamento indiretto, la Hypothek rimane invariata nel suo importo. L’importo di ammortamento concordato confluisce invece in un conto Säule 3a costituito in pegno o in una soluzione previdenziale 3a costituita in pegno. La banca accetta questo avere come rimborso futuro, di norma al più tardi al pensionamento. Il vantaggio è fiscale: gli interessi passivi restano deducibili e il versamento 3a può essere dedotto in aggiunta dal reddito imponibile. Per il 2026, la deduzione massima per persone esercitanti un’attività lucrativa con Pensionskasse è di CHF 7'258. I lavoratori indipendenti senza 2. Säule possono versare il 20% del reddito netto da attività lucrativa, al massimo CHF 36'288. Importante: la costituzione in pegno non riduce ancora il debito, ma crea soltanto un veicolo di rimborso.
Esempio: prezzo d’acquisto CHF 1'000'000, Hypothek CHF 800'000, di cui CHF 650'000 come 1a Hypothek e CHF 150'000 come 2a Hypothek. La 2a Hypothek deve essere ammortizzata in 15 anni, quindi CHF 10'000 all’anno. Con l’ammortamento diretto, dopo 15 anni il debito scende a CHF 650'000; i costi degli interessi e la deduzione fiscale diminuiscono ogni anno. Con l’ammortamento indiretto, la Hypothek resta a CHF 800'000, mentre ogni anno vengono effettuati versamenti nella Säule 3a. Un dipendente può versare nel 2026 al massimo CHF 7'258 con agevolazione fiscale; il resto dovrebbe essere ammortizzato direttamente o regolato in altro modo. Decisivo è il confronto tra tasso ipotecario, aliquota marginale d’imposta e rendimento 3a.
La riforma dell’Eigenmietwert approvata dal popolo il 28. settembre 2025 modifica in modo significativo il calcolo dell’ammortamento. Secondo l’EFD, l’Eigenmietwert per abitazioni principali e secondarie a uso proprio viene abolito; contemporaneamente vengono eliminate le deduzioni degli interessi passivi per questi immobili e le deduzioni per manutenzione vengono soppresse o limitate. L’attuazione riguarda il cambiamento fiscale dal 2028 ed è pienamente rilevante per molte pianificazioni dal 1. gennaio 2029. L’ammortamento indiretto perde così un vantaggio importante: la deduzione permanente degli interessi passivi. Il versamento 3a resta tuttavia fiscalmente deducibile. L’indiretto può quindi continuare ad avere senso, ma il divario rispetto all’ammortamento diretto si riduce, soprattutto con un’aliquota marginale bassa o un pensionamento vicino.
Un errore frequente è supporre che l’ammortamento indiretto sia sempre migliore. Se il rendimento 3a al netto dei costi è inferiore al tasso ipotecario e il vantaggio fiscale è contenuto, l’ammortamento diretto può essere più vantaggioso. In secondo luogo, gli averi 3a costituiti in pegno vengono spesso confusi con debito già rimborsato; la Hypothek resta in essere fino al pagamento. In terzo luogo, un rimborso fuori piano può diventare costoso in caso di Festhypothek. In quarto luogo, un’assicurazione sulla vita Säule 3b non è la stessa cosa di una soluzione 3a flessibile e spesso è fiscalmente meno efficiente. In quinto luogo, un ammortamento eccessivo vincola liquidità nella casa. Più conti 3a consentono inoltre prelievi scaglionati e possono ridurre l’imposta sul versamento in capitale.