Stato 30 ottobre 2026: l’ipoteca a tasso fisso a 10 anni più conveniente è a 1.63 % (asga), con una media di 28 operatori pari a 1.97 %. Per 5 anni, i tassi indicativi partono da 1.51 % (media 1.81 %).
La media a 10 anni era del 1.93 % il 1 agosto 2026 ed è oggi del 1.97 % (+4 bp).
| Durata | Tasso migliore | Operatore | Media | Numero di operatori |
|---|---|---|---|---|
| 2 anni | 1.35 % | asga | 1.62 % | 26 |
| 3 anni | 1.41 % | Vaudoise | 1.71 % | 29 |
| 5 anni | 1.51 % | Vaudoise | 1.81 % | 29 |
| 7 anni | 1.53 % | asga | 1.89 % | 29 |
| 10 anni | 1.63 % | asga | 1.97 % | 28 |
| 15 anni | 1.76 % | Vaudoise | 2.03 % | 11 |
| Operatore | Tipo | 10 anni | 5 anni | Posizione 10 anni |
|---|---|---|---|---|
| asga Pensionskasse | Cassa pensioni | 1.63 % | 1.57 % | 1 |
| Vaudoise | Assicurazione | 1.66 % | 1.51 % | 2 |
| AXA | Assicurazione | 1.67 % | 1.62 % | 3 |
| Swiss Life | Assicurazione | 1.67 % | 1.57 % | 3 |
| St.Galler Pensionskasse | Cassa pensioni | 1.71 % | 1.57 % | 5 |
| Pensionskasse SBB | Cassa pensioni | 1.76 % | 1.62 % | 6 |
| PostFinance | Banca (nazionale) | 1.80 % | 1.64 % | 7 |
| Glarner Kantonalbank | Banca cantonale | 1.82 % | 1.59 % | 8 |
| Hypothekarbank Lenzburg | Banca regionale | 1.90 % | 1.91 % | 9 |
| Appenzeller Kantonalbank | Banca cantonale | 1.95 % | 1.70 % | 10 |
| Bank EKI | Banca regionale | 1.95 % | 1.75 % | 10 |
| Bank EEK | Banca regionale | 2.00 % | 1.80 % | 12 |
| Bank Linth | Banca regionale | 2.00 % | 1.77 % | 12 |
| Zuger Kantonalbank | Banca cantonale | 2.00 % | 1.86 % | 12 |
| Graubündner Kantonalbank | Banca cantonale | 2.03 % | 1.87 % | 15 |
| Migros Bank | Banca (nazionale) | 2.03 % | 1.84 % | 15 |
| Bank Cler | Banca (nazionale) | 2.09 % | 1.91 % | 17 |
| Raiffeisen | Banca (nazionale) | 2.09 % | 1.88 % | 17 |
| Baloise | Assicurazione | 2.10 % | 1.94 % | 19 |
| Bank BSU | Banca regionale | 2.10 % | 1.94 % | 19 |
| Bank Thalwil | Banca regionale | 2.10 % | 1.97 % | 19 |
| Luzerner Kantonalbank | Banca cantonale | 2.10 % | 1.94 % | 19 |
| Zürcher Kantonalbank | Banca cantonale | 2.13 % | 1.97 % | 23 |
| acrevis Bank | Banca regionale | 2.15 % | 1.95 % | 24 |
| St.Galler Kantonalbank | Banca cantonale | 2.15 % | 1.95 % | 24 |
| Banque Cantonale Vaudoise | Banca cantonale | 2.17 % | 2.03 % | 26 |
| Valiant Bank | Banca (nazionale) | 2.17 % | 1.99 % | 26 |
| Bank SLG | Banca regionale | 2.28 % | 2.12 % | 28 |
| Bank BIZ | Banca regionale | non pubblicato | 1.82 % | non pubblicato |
I tassi ipotecari variano molto in Svizzera — tra gli offerenti più convenienti e quelli più cari ci sono spesso 30–50 punti base di differenza. Per un'ipoteca di 800'000 franchi su 10 anni, ciò corrisponde a una differenza d'interessi di CHF 24'000–40'000. Nonostante ciò, molti proprietari richiedono una sola offerta — di solito dalla loro banca principale. Con il confronto dei tassi ipotecari di Grundheim vede direttamente affiancate le condizioni giornaliere aggiornate delle ipoteche a tasso fisso di oltre 30 banche svizzere, banche cantonali, assicurazioni e fornitori online. Aggiorniamo i dati ogni giorno dalle pubblicazioni ufficiali delle banche, mostriamo l'andamento degli ultimi 90 giorni e offriamo una panoramica per durata (da 2 a 15 anni). Ideale per primi acquirenti, rinnovi e ipoteche forward.
La tabella comparativa mostra i tassi indicativi (detti anche tassi di vetrina) per le ipoteche a tasso fisso di tutti gli operatori svizzeri rilevati. Questi tassi non sono vincolanti — il suo tasso individuale dipende dal grado di anticipo, dal reddito e dal rapporto con la banca — ma sono un punto di partenza realistico per le trattative. Il miglior tasso e la media per ogni durata figurano nella panoramica qui sopra, aggiornata quotidianamente. Le banche cantonali e le assicurazioni sono spesso di 10–20 punti base più convenienti rispetto alle grandi banche. Gli operatori più convenienti sono contrassegnati nella tabella, con simboli a freccia per tassi saliti o scesi dall’ultimo aggiornamento.
La Banca nazionale svizzera (SNB) ha ridotto il tasso guida allo 0.25 % nel marzo 2025 e allo 0.00 % nel settembre 2025. Le ipoteche a tasso fisso non si orientano direttamente al tasso guida della SNB, bensì al mercato dei capitali — in concreto ai tassi swap per la rispettiva durata. Questi tassi sono diminuiti nettamente dall’inizio del 2024: in Svizzera le ipoteche a tasso fisso a 10 anni sono scese sensibilmente dal picco dell’ottobre 2023 (3.04 % di media); la panoramica qui sopra mostra il livello attuale. Nel grafico a 90 giorni vede come si sono evoluti negli ultimi tre mesi il miglior tasso, la media e la forbice tra gli operatori rilevati.
Le ipoteche SARON seguono il tasso di riferimento svizzero (Compound SARON) e vengono adeguate ogni tre mesi. Sono interessanti nelle fasi di tassi in calo, ma comportano l’intero rischio di variazione dei tassi. Le ipoteche a tasso fisso garantiscono il tasso per la durata scelta (2–15 anni) e offrono sicurezza di pianificazione — al prezzo di un premio di 30–80 punti base a seconda della durata. Una strategia mista con ipoteca SARON (p. es. 40 %) e ipoteca a tasso fisso (p. es. 60 % per 10 anni) distribuisce il rischio di tasso ed è presso molte banche la variante più scelta. Con un grado di anticipo complessivo inferiore al 67 % ottiene tendenzialmente le condizioni migliori.
Tre leve riducono il suo tasso ipotecario in media di 25 punti base: primo, richieda almeno da tre a cinque offerte — banche cantonali, assicurazioni e mediatori ipotecari online spesso presentano differenze superiori a quelle tra le varie durate. Secondo, presenti alla sua banca di riferimento offerte concorrenti — uno sconto dello 0.10–0.20 % sul tasso di vetrina è usuale. Terzo, ottimizzi il grado di anticipo: chi resta sotto il 67 % (cioè 33 % di capitale proprio più 1ª ipoteca) ottiene condizioni nettamente migliori rispetto a un grado di anticipo dell’80 % con un’ulteriore 2ª ipoteca, che deve comunque essere ammortizzata.
Le banche valutano sei fattori: grado di anticipo (Loan-to-Value, più è basso meglio è), reddito e sostenibilità teorica (max. un terzo del reddito lordo), solvibilità e rapporto di lavoro, ubicazione dell’abitazione di proprietà (non esistono supplementi cantonali di rischio, ma valutazioni particolari per immobili speciali), durata dell’ipoteca e infine relazione bancaria — un cliente abituale con fondi previdenziali e conti presso la stessa banca paga spesso 10–15 punti base in meno. Le ipoteche forward, con cui si fissa il tasso odierno per un’erogazione futura, comportano a seconda del preavviso un supplemento di 5–30 punti base per ogni anno di preavviso.
Gli esperti si aspettano per il 2026 tassi ipotecari stabili o in lieve aumento. La SNB manterrà presumibilmente il tasso guida allo 0.00 %, ma i tassi a lungo termine del mercato dei capitali sono tornati a salire leggermente all’inizio del 2026 — trainati dalle aspettative d’inflazione nella zona euro. Chi conclude un’ipoteca nel 2026 continua a beneficiare di un livello dei tassi storicamente basso (retrospettiva: nel 2008 le ipoteche a 10 anni erano al 4.5 %), ma non dovrebbe aspettare ulteriori ribassi. Una buona strategia: durata più breve (2–3 anni, se punta su ulteriori ribassi dei tassi) oppure durata intermedia (5–7 anni) con opzione forward, per coniugare sicurezza di pianificazione.
Quale durata è quella giusta? Le ipoteche a 5 anni offrono flessibilità, ma oggi costano per lo più solo 10–20 punti base in meno rispetto alle ipoteche a 10 anni. I 10 anni rappresentano storicamente il punto di equilibrio in Svizzera — la maggior parte dei proprietari li sceglie perché combinano sicurezza di pianificazione e un supplemento moderato. Le ipoteche a 15 anni sono più rare, costano tipicamente 10–25 punti base in più rispetto ai prodotti a 10 anni e sono interessanti per acquirenti con un lungo orizzonte d’investimento e l’aspettativa di tassi in aumento. Un esempio con un’ipoteca di CHF 800'000: 10 punti base di differenza valgono circa CHF 12'000 su 15 anni. Il rischio di rifinanziamento alla scadenza — se i tassi sono nettamente più alti di oggi — è il motivo principale per scegliere una durata più lunga. Chi nel 2034 dovrà rifinanziare al 3.5 % invece che all’1.5 % pagherà nettamente di più sulla durata successiva.