Le planificateur de tranches de Grundheim compare des structures de tranches composées d’une hypothèque à taux fixe sur dix ans, d’une hypothèque à taux fixe sur cinq ans et du SARON sur dix ans dans six univers de taux pondérés pour le taux directeur de la SNB. Vous voyez la valeur attendue des coûts d’intérêt pour chaque variante, les coûts année par année, le taux directeur de break-even, la prime d’assurance du taux fixe, l’effet de la réforme de la valeur locative à partir de 2029 et le coût d’une sortie anticipée. Les taux fixes suivent les fourchettes de swap quotidiennes plus une marge modifiable ; le résultat est une aide à la planification, pas un conseil.
Un univers de taux est une trajectoire sur dix ans du taux directeur de la SNB par pas trimestriels. Le planificateur calcule avec six trajectoires : le consensus des banques (longtemps à zéro, puis 0.25 et 0.50 %), la trajectoire intégrée par le marché des swaps, un régime d’inflation avec effets de second tour, un démarrage précoce parce que la SNB suit la BCE en quelques mois, une répétition de 2022 avec 1.75 % en 18 mois et un choc du franc avec retour en territoire négatif. Chaque univers a un poids, les poids totalisent 100 % ; la valeur attendue est la moyenne pondérée, l’écart entre les univers est le véritable message. Les poids et les points d’ancrage peuvent être modifiés librement, trois modèles sont prêts.
Le taux fixe d’une tranche correspond au swap CHF de sa durée plus une marge bancaire. Le planificateur prend le milieu de la fourchette de swap quotidienne (arrondi à cinq points de base) et dérive la marge à partir des meilleurs taux fixes publiés du comparatif de taux de Grundheim, généralement autour de 0.9 point de pourcentage au-dessus du swap ; sans données journalières, c’est la courbe datée du scénario de taux qui sert de référence. Le taux SARON est le taux directeur de la SNB plus un petit écart (depuis 2019, le SARON se négocie légèrement sous le taux directeur) plus la marge SARON, avec la borne contractuelle de zéro. Les trois grandeurs sont des champs de saisie : si vous avez une offre de la banque, vous l’indiquez.
Pour chaque variante et chaque univers, le planificateur calcule les coûts d’intérêt trimestre par trimestre. La tranche à dix ans reste au taux d’aujourd’hui, la tranche SARON suit la trajectoire du taux directeur, et la tranche à cinq ans est renouvelée en année six au taux directeur alors en vigueur, plus supplément et marge. Cela donne les vues de la matrice : la moyenne mensuelle sur dix ans, l’année la plus chère, les années un et trois, la charge totale d’intérêts sur dix ans et la vue après impôts. La ligne Valeur attendue pondère les univers ; la couleur montre quelle combinaison est avantageuse ou coûteuse. Un clic sur une cellule met en évidence l’univers et la variante dans tous les graphiques.
Le taux directeur de break-even est le taux directeur moyen sur la durée auquel une tranche fixe et la tranche SARON coûtent autant : le swap plus la marge fixe moins la marge SARON moins l’écart SARON. Si le taux directeur est en moyenne au-dessus, fixer était moins cher, sinon le SARON. La prime d’assurance est la différence des coûts attendus entre tout fixe et tout SARON sur dix ans : ce que la prévisibilité coûte en moyenne pondérée. Elle dépend fortement de la marge ; un quart de pour-cent de marge supplémentaire coûte 25’000 francs par million sur dix ans. En contrepartie, il y a le risque de repricing de 30 à 60 points de base lorsque le marché intègre une hausse de la SNB.
Jusqu’à l’année fiscale 2028, les intérêts hypothécaires sont déductibles au taux marginal d’imposition ; un franc d’intérêt coûte net environ 0.65 à 0.70. Avec la suppression de la valeur locative (votation populaire du 28 septembre 2025, entrée en vigueur au 1er janvier 2029), la déduction disparaît pour les propriétaires occupants ; seule la première acquisition conserve une déduction temporaire, décroissante chaque année. Le commutateur « après impôts » calcule cela trimestre par trimestre. Le carry d’une tranche SARON est donc subventionné fiscalement jusqu’en 2028 ; à partir de 2029, chaque amortissement devient plus attractif, et une tranche variable peut être amortie, pas une hypothèque à taux fixe.
Celui qui résilie une hypothèque à taux fixe avant l’échéance paie à la banque la différence d’intérêts : montant multiplié par (taux contractuel moins taux de réemploi) multiplié par la durée résiduelle, à quoi s’ajoutent généralement des frais de traitement. Avec une borne plancher, la banque calcule les taux de réemploi négatifs à zéro, ce qui augmente l’indemnité. Le calculateur du planificateur montre l’ordre de grandeur pour la variante active ; la formule du contrat est déterminante. C’est précisément pour cela qu’il n’y a plus de stop-loss après la conclusion : une hypothèque à taux fixe est une assurance qu’on ne peut pas résilier sans payer la prime après coup.
La fenêtre d’attente simule le swap à 10 ans sur les 30 ou 60 prochains jours de bourse : chocs quotidiens issus de la distribution empirique depuis 2015, un saut le jour de la prochaine décision de la SNB selon le message (rassurant, neutre, préoccupé, signal de normalisation) et un régime de dérive pour les prix de l’énergie. À partir de 10’000 trajectoires naissent la bande de prévision, le tableau des jours de fixation avec médiane, bande à 80 % et probabilité d’être sous le taux d’aujourd’hui, ainsi que le surcoût par rapport à une fixation au jour de référence. Le jour de la SNB, le swap bouge en médiane de 2.5 points de base sans direction ; la simulation est une distribution, pas une prévision.
Les fourchettes de swap sont des indications de marché arrondies, les marges diffèrent selon la banque, le taux d’avance et la négociation. Le planificateur ne connaît ni plan d’amortissement, ni frais, ni délais de résiliation des produits SARON, et les univers de taux sont une appréciation de Grundheim, pas une prévision. La courbe est datée, les dates de la SNB après 2026 sont une hypothèse. Tout cela est une aide à la planification pour l’entretien avec la banque, pas un conseil ni une offre.