Un calculateur d’Hypothek ne montre pas seulement le taux d’intérêt, mais aussi la charge courante composée des intérêts, de l’amortissement et des frais annexes. Pour la propriété du logement en Suisse, le taux d’avance, la Tragbarkeit et la durée sont déterminants. Le calculateur d’Hypothek convient aux premières variantes avec Festhypothek, Hypothek SARON ou Forward-Hypothek ; le calculateur de Tragbarkeit vérifie en plus le calcul de stress FINMA/SBVg. Pour des offres actuelles, il faut consulter la comparaison des taux hypothécaires, car les marges bancaires, la solvabilité, l’emplacement de l’objet et les durées des tranches modifient le taux effectif. Il est également important de planifier au-delà de 2029 : avec la réforme de l’Eigenmietwert, les déductions fiscales changent, tout comme la logique de l’amortissement.
La Festhypothek a une durée fixe, généralement de 2 à 15 ans, et un taux d’intérêt garanti à la conclusion. Elle offre une sécurité budgétaire, mais une résiliation anticipée entraîne une indemnité de sortie. L’Hypothek SARON est variable : le taux est en général calculé tous les trois mois à partir du Compounded SARON plus la marge bancaire. En mai 2026, le Compounded SARON se situe à environ -0.05%, les marges usuelles allant de 0.80 à 1.50%. L’Hypothek variable est aujourd’hui le plus souvent plus chère et a été largement remplacée par SARON. Une Forward-Hypothek fixe le taux actuel jusqu’à 24 mois avant le versement, souvent avec une petite prime.
En mai 2026, le marché suisse affiche des Hypotheken basses, mais pas gratuites. Selon l’agrégation hypotheke.ch portant sur plus de 50 prestataires, les valeurs indicatives se situent autour de 1.10% pour 2 ans, 1.33% pour 5 ans et 1.54% pour 10 ans en Festhypothek. Le taux directeur de la BNS est à 0.0%, et l’attente pour 2026 est majoritairement stable. Les Hypotheken SARON coûtent souvent environ 0.75 à 1.30% tout compris, selon la marge et le modèle. Pour une comparaison équitable, le taux le plus bas ne suffit pas : il faut aussi tenir compte de l’obligation d’amortissement, des frais, du découpage en tranches et des possibilités de changement.
La charge mensuelle effective se compose des intérêts hypothécaires, de l’amortissement prescrit et des frais annexes. Pour la Tragbarkeit, les banques utilisent toutefois, selon FINMA/SBVg, un calcul de stress : 5% d’intérêt théorique, 1% de frais annexes par an et l’amortissement ne doivent généralement pas dépasser ensemble 33% du revenu brut. Exemple : prix d’achat CHF 1'000'000, Eigenkapital CHF 200'000, Hypothek CHF 800'000. Avec un intérêt théorique de 5%, les coûts d’intérêts s’élèvent à CHF 40'000, auxquels s’ajoutent CHF 10'000 de frais annexes. La deuxième Hypothek de CHF 150'000 doit être amortie jusqu’à un taux d’avance de 65%, soit environ CHF 10'000 par an sur un maximum de 15 ans.
Une Hypothek peut être conclue avec une seule durée ou divisée en deux à trois tranches. Une échelle typique consiste par exemple à répartir un tiers sur 5 ans, un tiers sur 10 ans et un tiers sur 15 ans. Ainsi, l’ensemble de la dette n’arrive pas à renouvellement durant une année défavorable sur le plan des taux. Cette stratégie devient souvent pertinente dès environ CHF 500'000 de dette hypothécaire, car plusieurs tranches ont sinon peu d’effet. Inconvénient : dans la pratique, toutes les tranches restent généralement auprès du même prestataire tant qu’une tranche court encore. Cette liaison complique un changement de banque et peut affaiblir la position de négociation lors de la prolongation.
Avec l’amortissement direct, l’Hypothek est réduite progressivement. Les coûts d’intérêts et la déduction des intérêts passifs diminuent ainsi. Avec l’amortissement indirect, le remboursement ne se fait pas à la banque, mais par des versements dans une Säule 3a mise en gage ; l’Hypothek reste au même niveau. En 2026, la déduction maximale 3a est de CHF 7'258 pour les personnes actives avec Pensionskasse et de CHF 36'288 pour les indépendants sans Pensionskasse. L’amortissement indirect peut être intéressant dès environ 25% de taux marginal d’imposition, car les versements 3a sont déductibles et la déduction des intérêts passifs est maintenue. Après 2029, ce calcul devient moins favorable, car la déduction pour le logement occupé par son propriétaire disparaît.
Le peuple suisse a accepté la réforme de l’Eigenmietwert le 28 septembre 2025 avec 57.7% de oui. Le EFD a fixé l’entrée en vigueur au 1er janvier 2029. Dès lors, l’Eigenmietwert disparaît pour la résidence principale. En parallèle, pour le logement occupé par son propriétaire, la déduction des intérêts passifs et la déduction des frais d’entretien disparaissent en principe. Les cantons peuvent introduire un impôt immobilier sur les résidences secondaires. Pour les calculateurs d’Hypothek et la planification de l’amortissement, cela signifie que de faibles dettes hypothécaires deviennent fiscalement moins désavantageuses, que l’amortissement direct devient plus attractif et que les stratégies 3a doivent être calculées avec une comparaison fiscale avant et après 2029.