En tant que primo-accédant, vous avez besoin en Suisse d'au moins 20 % de fonds propres, dont au moins 10 % « durs » (ne provenant pas de la caisse de pension). Règle empirique : le prix d'achat ne doit pas dépasser 5 fois votre revenu annuel brut, et les coûts annuels du logement au maximum 33 %. Le processus d'achat dure généralement 3 à 6 mois. Seuls 36,4 % des Suisses sont propriétaires de leur logement (le taux le plus bas d'Europe), l'âge moyen des primo-accédants étant de 38 ans. Ce guide vous accompagne en 10 étapes, de la planification du budget jusqu'à l'emménagement.
Au moins 20 % du prix d'achat, dont au moins 10 % de fonds propres « durs » (ne provenant pas de la caisse de pension). Pour un appartement à CHF 800'000, cela représente au moins CHF 160'000. Comptent comme « durs » : le compte d'épargne, les titres, le pilier 3a (retrait anticipé min. CHF 20'000, délai de blocage de 3 ans en cas de vente), l'avancement d'hoirie et la donation. Le retrait anticipé de la caisse de pension (PK) ne compte pas comme « dur » et est imputable à hauteur de 10 % au maximum du prix d'achat.
Règle empirique : prix d'achat maximal = 5x le revenu annuel brut. Un ménage disposant de CHF 150'000 de revenu brut peut se permettre environ CHF 750'000. S'y ajoute la règle de la capacité financière : un taux hypothécaire calculé de 5 % plus 1 % de frais accessoires plus l'amortissement ne doivent pas dépasser 33 % du revenu brut. À cela s'ajoutent des frais annexes d'achat uniques de 3 à 5 % du prix d'achat.
Comptez des frais annexes uniques de 3 à 5 % du prix d'achat : droits de mutation (Handänderungssteuer) (1 à 3 % selon le canton, 0 % à Zurich), frais de notaire (0,1 à 0,5 %), émoluments du registre foncier (0,1 à 0,3 %) et, le cas échéant, courtage du courtier (1 à 3 %). Dans le canton de Zurich, les frais annexes sont faibles, car aucun droit de mutation n'est prélevé. S'y ajoutent des frais accessoires courants de CHF 3 à 5/m² par mois.
Demandez au moins 3 à 5 offres. Les différences de taux atteignent souvent 0,2 à 0,5 %, ce qui représente, pour une hypothèque de CHF 600'000, CHF 1'200 à 3'000 par an. Aux taux actuels (SARON environ 0,64 %, hypothèque fixe à 5 ans environ 1,3 à 1,5 %), la SARON est nettement plus avantageuse. Aux primo-accédants, un tranchage est recommandé : 50 à 60 % d'hypothèque fixe (Festhypothek) et 40 à 50 % d'hypothèque SARON.
La convention de réservation n'est pas réglementée par la loi en Suisse, mais elle est usuelle sur le marché. Typiquement : frais de réservation de CHF 5'000 à 20'000 (imputés sur le prix d'achat), durée de réservation de 4 à 8 semaines pour l'accord de financement. Ne signez jamais sans clause de résiliation. Si le financement n'aboutit pas, les frais devraient être remboursés. Un examen par un avocat coûte CHF 300 à 500.
L'emplacement détermine 60 à 70 % de la valeur immobilière. Le coefficient fiscal (Steuerfuss), la desserte en transports publics et les infrastructures sont à long terme plus importants que les équipements. Autres erreurs fréquentes : ne demander qu'une seule offre hypothécaire (différence souvent de CHF 3'000 à 5'000 par an), sous-estimer les besoins de rénovation (CHF 100'000+) et ne pas lire le règlement de la PPE (StWE). Un examen du contrat par un avocat coûte CHF 500 à 1'500, un expert en bâtiment CHF 1'500 à 3'000.