Les banques calculent la capacité financière avec un taux d'intérêt théorique d'environ 5 % (certaines banques cantonales 4,5 %) – et non avec le taux du marché actuel. Les coûts de logement théoriques, composés de l'intérêt hypothécaire (5 %), de l'amortissement (1 %) et des frais accessoires (1 % du prix d'achat), ne doivent pas dépasser 33 % du revenu brut. Pour un objet de CHF 1'000'000 avec 20 % de fonds propres, on obtient environ CHF 58'000 de coûts de logement théoriques par an – ce qui exige un revenu brut du ménage d'environ CHF 176'000. Cette exigence découle de l'autorégulation de l'ASB reconnue par la FINMA (en vigueur depuis le 1.1.2025).
Les coûts de logement théoriques ne doivent pas dépasser 33 % du revenu brut (avant impôts et charges sociales). Inversement, le revenu brut doit représenter au moins le triple des coûts de logement théoriques annuels. Selon l'article, ce seuil est le critère central des banques et la cause de refus la plus fréquente. Il est cité dans les directives de l'ASB comme limite pour l'octroi de crédit conforme aux règles de diligence.
Le taux d'intérêt théorique de 4,5 à 5 % est un taux de stress à long terme, et non le taux du marché actuel. Il garantit que l'hypothèque reste supportable même en cas de hausse des taux. Historiquement, le taux moyen des hypothèques suisses sur 30 ans s'est situé autour de 3,5 à 4 % ; le taux théorique contient donc une marge de sécurité. Il a été introduit comme directive de la FINMA après la crise immobilière des années 1990.
Les coûts de logement théoriques se composent de trois postes : l'intérêt hypothécaire (hypothèque × 5 %, ~70 % des coûts), l'amortissement (1 % par an ; la 2e hypothèque au-delà de 65 % de nantissement est remboursée en 15 ans, ~13 %) et les frais accessoires (prix d'achat × 1 % pour l'entretien et les réparations, ~17 %). Ensemble, ils constituent les coûts de logement théoriques annuels, qui sont mis en rapport avec le revenu.
Pour un prix d'achat de CHF 1'000'000 et 20 % de fonds propres, l'hypothèque s'élève à CHF 800'000. Les intérêts théoriques se montent à CHF 40'000 (5 %), l'amortissement de la 2e hypothèque à CHF 8'000 (CHF 120'000 ÷ 15 ans) et les frais accessoires à CHF 10'000 (1 %). Cela donne un total de CHF 58'000 de coûts de logement théoriques – il faut un revenu brut d'environ CHF 176'000 (CHF 58'000 ÷ 33 %).
L'article cite plusieurs leviers : davantage de fonds propres (réduit l'hypothèque et les frais d'intérêts), un objet meilleur marché, un codébiteur solidaire ou une caution, ainsi qu'une autre banque – les banques cantonales et Raiffeisen calculent parfois avec 4,5 % au lieu de 5 %, ce qui peut abaisser le seuil de revenu de CHF 10'000 à 20'000. L'amortissement indirect via le pilier 3a ou une hypothèque SARON avec un taux théorique plus bas aident également. Il est recommandé de comparer 3 à 5 banques.
Avant la notation s'applique un examen éliminatoire strict : capacité financière supérieure à 33 % du revenu brut, fonds propres inférieurs à 20 % (dont au moins 10 % de fonds propres « durs »), poursuites en cours ou actes de défaut de biens, inscriptions négatives au ZEK ou au CRIF, ainsi que l'absence de revenus réguliers justifiables (au moins 12 mois). Les poursuites payées restent visibles 5 ans, les actes de défaut de biens 20 ans. Quiconque échoue ici est refusé – indépendamment du revenu.