La propriété par étages (Stockwerkeigentum, StWE) est, avec plus de 30 % de tous les appartements en propriété, la forme de propriété la plus fréquente lors de l'achat d'un logement en Suisse ; la base légale est l'art. 712a ss CC (ZGB). Vous acquérez votre logement en propriété exclusive (Sondereigentum) plus une quote-part de la propriété commune. L'apport annuel recommandé au fonds de rénovation (Erneuerungsfonds) s'élève à 0,5 à 1 % de la valeur d'assurance du bâtiment. Au total, les frais communautaires s'élèvent à CHF 5'600–15'400 par an (CHF 467–1'283/mois). En cas de fonds trop bas, des appels de fonds extraordinaires de CHF 20'000–80'000 par logement menacent. L'assemblée des propriétaires se réunit en séance ordinaire 1× par an.
Les frais communautaires annuels se situent entre CHF 5'600–15'400 (CHF 467–1'283/mois). Ils comprennent : fonds de rénovation (Erneuerungsfonds) CHF 2'000–6'000, gestion professionnelle CHF 500–1'500, concierge/nettoyage CHF 1'000–3'000, assurance du bâtiment CHF 300–800, chauffage/eau chaude CHF 1'500–3'500 et eau/eaux usées CHF 300–600. Pour un appartement de 4,5 pièces, des frais accessoires courants de CHF 400–800 par mois sont typiques.
L'apport annuel recommandé s'élève à 0,5 à 1 % de la valeur à neuf du bâtiment, réparti selon les quotes-parts de valeur (Wertquoten). Il augmente avec l'âge du bâtiment : 0,3 à 0,5 % de 0 à 10 ans jusqu'à 1,0 %+ à partir de 30 ans. Pour 8 logements, un état du fonds typique de CHF 50'000–100'000 (neuf) à CHF 200'000+ (30+ ans) est suffisant. Un fonds trop bas est un signal d'alarme : en cas de rénovations, des appels de fonds extraordinaires de CHF 20'000–80'000 par logement menacent.
L'administration ordinaire et les mesures de construction nécessaires (p. ex. fuites de toiture) requièrent la majorité simple (art. 647a/647c CC). L'administration plus importante, les modifications utiles (rénovation énergétique, ascenseur) et les modifications du règlement exigent une majorité qualifiée en têtes + quotes-parts (art. 647b/647d/712g al. 3 CC). Les aménagements somptuaires (piscine, sauna) requièrent l'unanimité (art. 647e al. 1 CC) ; la dissolution de la PPE (StWE) également en principe (art. 712f CC).
La quote-part de valeur (Wertquote) détermine le droit de vote, la part des coûts et la part en cas de dissolution. Elle pondère avant tout la surface habitable (~50 %), l'étage (~15 %), les surfaces particulières comme la cave/le grenier (~15 %) ainsi que l'orientation/l'ensoleillement et le balcon/la terrasse (~10 % chacun). Elle est fixée par le notaire lors de la constitution de la propriété par étages ; une modification ultérieure n'est possible qu'avec l'accord de tous les propriétaires.
La communauté dispose de deux moyens de sûreté : un droit de gage légal (art. 712i CC) pour les créances de contributions des trois dernières années, inscriptible au registre foncier (Grundbuch) et réalisable par voie de poursuite, ainsi qu'un droit de rétention sur les biens mobiliers se trouvant en propriété exclusive (art. 712k CC). Les créances de contributions se prescrivent après trois ans. En cas de violation grave et répétée des devoirs, le tribunal peut ordonner l'exclusion selon l'art. 649b CC.
Vérifiez l'état du fonds et les rénovations prévues ainsi que les procès-verbaux des 3 dernières assemblées des propriétaires, afin de déceler les conflits et le retard d'entretien. Étudiez le règlement (location/Airbnb, détention d'animaux, modifications de construction) – des clauses restrictives diminuent la valeur de revente. Veillez à une gestion professionnelle plutôt qu'à une autogestion, à un plan d'entretien à long terme (10 à 15 ans) et à ce que la quote-part de valeur corresponde à la taille et à l'emplacement de votre logement.