Avec un logement en propriété, vous économisez en Suisse, selon l'article, entre CHF 5'000 et CHF 25'000 d'impôts par an — de manière tout à fait légale. Les sept leviers : choisir la bonne commune (taux d'imposition communal dans le canton de Zurich, de 71 % à Rüschlikon jusqu'à 130 % à Dietikon), déduire les rénovations de maintien de valeur, échelonner le versement anticipé de la caisse de pension, utiliser le pilier 3a (max. CHF 7'056 pour les salariés en 2026), amortir indirectement, opter pour la propriété par étages (PPE) plutôt qu'une maison individuelle, et optimiser la stratégie hypothécaire. Dans l'exemple (couple marié, Kilchberg), toutes les stratégies réunies donnent CHF 23'280 par an, soit sur 20 ans CHF 465'600. Attention : la suppression de l'Eigenmietwert (valeur locative) décidée en mars 2024 modifie fondamentalement les déductions.
Dans le canton de Zurich, le taux d'imposition communal varie entre 71 % (Rüschlikon) et 130 % (Dietikon). Avec un revenu imposable de CHF 150'000, cela représente une différence annuelle de plus de CHF 15'000. En comparaison entre Rüschlikon (71 %) et Winterthur (122 %), l'écart est de CHF 12'567 par an — soit, sur 20 ans de propriété, plus de CHF 250'000, uniquement par le choix de la commune.
La cotisation annuelle maximale au pilier 3a s'élève en 2026 à CHF 7'056 pour les salariés et CHF 35'280 pour les indépendants — intégralement déductible du revenu imposable. Lors du versement anticipé pour un logement à usage propre, seul un impôt sur le versement en capital d'env. 5–8 % s'applique, au lieu de l'impôt sur le revenu plus élevé. Conseil : dissoudre 3 à 5 comptes 3a distincts sur différentes années fiscales afin de casser la progression.
Les rénovations de maintien de valeur comme rénover la cuisine, remplacer le chauffage ou repeindre la façade sont entièrement déductibles ; les investissements à plus-value comme une annexe, une piscine ou un garage ne le sont pas. Comme l'impôt sur le revenu est progressif, il vaut la peine de répartir sur plusieurs années : CHF 50'000 de déduction par an rapporte davantage que CHF 100'000 en une fois. Lors du passage du taux marginal de 25 % à 35 %, l'économie par tranche de CHF 10'000 passe d'environ CHF 2'500 à CHF 3'500.
Au lieu d'amortir directement, vous versez la cotisation maximale (CHF 7'056/an) dans le pilier 3a et mettez le compte en gage auprès de la banque. Ainsi, l'hypothèque reste élevée et les intérêts déductibles, tandis que le versement 3a permet d'économiser des impôts en plus. Résultat : env. CHF 2'500–3'500 d'économie d'impôt par an, soit sur 20 ans CHF 50'000–70'000. Les intérêts hypothécaires sont, selon l'article, déductibles à 100 % sans limitation.
Le Parlement suisse a décidé en mars 2024 la suppression de l'Eigenmietwert (valeur locative), probablement en vigueur en 2026 ou 2027. Avec elle disparaît aussi, pour les biens à usage propre, la déduction des intérêts hypothécaires et des frais d'entretien de maintien de valeur. Les assainissements énergétiques restent toutefois déductibles (art. 32 al. 2 LIFD/DBG, depuis 1990 ; répartition sur jusqu'à trois périodes fiscales depuis 2020). Il est donc idéal de planifier les rénovations importantes avant la réforme.