Depuis 1983, la Lex Koller (loi fédérale sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger, LFAIE/BewG, RS 211.412.41) régit les conditions dans lesquelles les étrangers peuvent acheter un logement en Suisse. Les ressortissants UE/AELE titulaires d'une autorisation d'établissement C sont traités comme des Suisses et achètent librement. Avec une autorisation de séjour B (UE/AELE ou État tiers), le domicile principal au lieu de résidence est possible sans autorisation. Les étrangers sans domicile ne peuvent acheter que des résidences de vacances dans des zones touristiques — contingentées à environ 1'500 autorisations par an à l'échelle nationale. Les immeubles commerciaux ne nécessitent aucune autorisation pour tous les étrangers.
Les citoyens suisses et les ressortissants UE/AELE titulaires d'un permis C achètent sans autorisation et sans restriction. Avec un permis B (UE/AELE ou État tiers), le domicile principal au lieu de résidence ou de travail est autorisé sans autorisation, mais pas de résidence secondaire. Les frontaliers (permis G) sont soumis à autorisation et ne peuvent acheter qu'une résidence de vacances dans une zone touristique ; les titulaires de courte durée (permis L) ne peuvent en règle générale pas acquérir. Les étrangers sans domicile en Suisse ont besoin d'une autorisation cantonale et sont limités aux résidences de vacances contingentées.
Tous les étrangers titulaires d'une autorisation de séjour valable (B, C ou Ci) peuvent acquérir au maximum un bien comme domicile principal sans autorisation — il doit se situer au lieu de travail ou à proximité et être vendu en cas de départ. Les successions sont également exemptes d'autorisation, car le droit successoral prime ; le bien hérité ne peut toutefois pas être loué comme objet de placement si l'héritier vit à l'étranger. Si un conjoint est citoyen suisse ou titulaire d'un permis C, le bien peut être inscrit au nom des deux partenaires.
Le contingent s'élève à environ 1'500 autorisations par an à l'échelle nationale, réparties entre les cantons. Les achats ne sont autorisés que dans les zones touristiques (Zurich par exemple non), avec un maximum de 200 m² de surface habitable nette et 1'000 m² de surface de terrain (variable selon le canton). Une obligation de détention de 5 ans s'applique, sans revente rapide ; la location occasionnelle est autorisée, la location commerciale non. Depuis 2012, les communes comptant plus de 20 % de résidences secondaires — par exemple Saint-Moritz, Verbier, Gstaad ou Zermatt — ne peuvent plus autoriser de nouvelles résidences secondaires.
Non. La Lex Koller ne concerne que les logements ; l'acquisition d'immeubles commerciaux tels que bureaux, surfaces de vente, bâtiments industriels ou hôtels en tant qu'établissements est possible sans autorisation pour tous les étrangers. Pour les immeubles à usage mixte — par exemple commerce au rez-de-chaussée, logement à l'étage — des règles particulières s'appliquent : si la part commerciale prédomine, l'ensemble de l'immeuble peut être acquis sans autorisation. En cas de doute, le registre foncier cantonal aide.
Si une autorisation est nécessaire (par exemple pour les résidences de vacances), la procédure passe par l'autorité cantonale d'autorisation. Le contrat de vente est d'abord signé chez le notaire sous condition suspensive, puis la demande est déposée avec le contrat, une copie de la pièce d'identité et les justificatifs. L'autorité vérifie le contingent, la commune et les limites de surface. L'autorisation est délivrée en 4 à 12 semaines, ou refusée de manière motivée ; l'inscription au registre foncier n'intervient qu'après l'entrée en force.
Après 5 à 10 ans (selon la nationalité), vous pouvez demander l'autorisation d'établissement C — dès lors, aucune restriction de la Lex Koller ne s'applique plus. D'ici là, le permis B permet d'acheter le domicile principal sans autorisation. Si votre partenaire est citoyen suisse ou titulaire d'un permis C, vous achetez ensemble sans restrictions. Comme la Lex Koller comporte de nombreux cas particuliers, un avocat spécialisé en droit immobilier et le registre foncier cantonal apportent rapidement de la clarté.