En dessous de CHF 250'000, le fractionnement n'est pas avantageux – la charge administrative l'emporte. On retient habituellement 2 à 3 tranches, par exemple une hypothèque fixe (Festhypothek) plus une SARON ; ce mix apporte en moyenne environ 0,50 % d'avantage de taux par rapport à une hypothèque entièrement fixe. Le plus grand danger est le piège des tranches : si des tranches auprès de la même banque ont des durées différentes (p. ex. 5 ans + 10 ans), vous êtes lié jusqu'à l'échéance de la plus longue. Règle empirique : faire arriver toutes les tranches à échéance dans une fenêtre de 12 à 24 mois, afin de conserver un réel pouvoir de négociation lors du renouvellement.
En dessous de CHF 250'000, le fractionnement n'est pas avantageux – trop petit, la charge administrative l'emporte. Entre CHF 250'000 et 600'000, un maximum de 2 tranches (fixe + SARON) est judicieux ; au-delà de CHF 600'000, trois tranches peuvent bien diversifier le risque et les coûts. Chaque tranche devrait représenter au moins CHF 100'000 à 150'000, faute de quoi les coûts administratifs sont disproportionnés par rapport au bénéfice.
Dans l'exemple de l'article, une hypothèque fixe à 10 ans sur CHF 800'000 à 1,75 % coûte environ CHF 1'167/mois, soit CHF 14'000/an. En fractionnant en CHF 500'000 (5 ans fixe, 1,50 %) plus CHF 300'000 (SARON, 0,85 %), les coûts tombent à CHF 838/mois, soit CHF 10'050/an. Le mix apporte en moyenne environ 0,50 % d'avantage de taux par rapport à une hypothèque entièrement fixe.
Si des tranches auprès de la même banque ont des durées différentes (p. ex. 5 ans + 10 ans), vous êtes lié jusqu'à l'échéance de la plus longue – la banque B n'accepte en règle générale pas de cédule hypothécaire (Schuldbrief) en 2e rang. Conséquence : lors du renouvellement, la banque ne subit aucune pression concurrentielle et peut exiger des conditions jusqu'à 0,3 % plus élevées. Sur la durée, vous payez ainsi facilement CHF 10'000 à 30'000 de plus que nécessaire.
Règle d'or : faire arriver toutes les tranches à échéance dans un maximum de 24 mois – l'idéal étant une fenêtre de chevauchement de 12 à 24 mois. Exemple 5 ans + 6 ans au lieu de 5 ans + 10 ans : les deux arrivent à échéance presque simultanément, ce qui vous permet de renégocier ou de changer de banque. Limitez la part SARON à 30 à 50 % et demandez des offres comparatives 12 à 18 mois avant l'échéance.
L'indemnité de remboursement anticipé (Vorfälligkeitsentschädigung) se calcule à partir de : dette résiduelle × différence de taux × durée résiduelle. Exemple : une hypothèque de CHF 500'000, une différence de taux de 1,5 % et une durée résiduelle de 5 ans donnent CHF 37'500. Dans de nombreux cantons, elle est déductible comme intérêt passif ; dans le canton de Zurich, c'est en principe possible si elle est liée à un nouveau financement. Ces coûts doivent être pris en compte dans le calcul.
Une cédule hypothécaire (Schuldbrief) coûte à sa constitution environ 1,5‰ du montant de la cédule, plus les frais de notaire. Deux cédules distinctes entraînent un surcoût d'environ CHF 1'500, mais rendent chaque tranche transférable individuellement vers une autre banque. Avec une seule cédule, un changement de banque n'est possible que lorsque toutes les tranches arrivent à échéance. Le surcoût peut se révéler très rentable lors d'un changement ultérieur.