Le droit de mutation est un impôt cantonal prélevé lors de l'achat d'un bien immobilier, calculé sur le prix d'achat. Les taux vont de 0% à 3.3%. Huit cantons – Zurich, Zoug, Schwytz, Uri, Glaris, Schaffhouse, Argovie et Tessin – ne prélèvent aucun droit de mutation, mais seulement un émolument du registre foncier. Les plus chers sont Vaud et Neuchâtel avec jusqu'à 3.3%, suivis de Bâle-Ville et Genève avec 3% chacun. Pour un prix d'achat de CHF 1 mio., les acheteurs paient entre CHF 0 et environ CHF 33'000 selon le canton.
Huit des 26 cantons renoncent au droit de mutation : Zurich (aboli en 2005), Zoug, Schwytz, Uri, Glaris, Schaffhouse, Argovie et Tessin. Dans ces cantons, seuls les émoluments du registre foncier et du notaire sont dus lors du changement de propriétaire ; ils représentent quelques milliers de francs selon le canton. Schwytz est le seul canton à ne prélever pratiquement ni impôt ni émolument de mutation notable. Pour les acheteurs dans ces cantons, le droit de mutation n'est donc pas un poste de coûts.
Les taux les plus élevés se trouvent en Suisse romande et à Bâle-Ville. Les plus chers sont Vaud (2.2% cantonal plus une surtaxe communale, soit jusqu'à 3.3% au total) et Neuchâtel avec un taux standard de 3.3%. Bâle-Ville et Genève prélèvent 3% chacun. Pour un prix d'achat de CHF 1 mio., un taux de 3.3% représente un droit de mutation de CHF 33'000 – nettement plus que les frais de notaire et de registre foncier réunis.
Dans la moyenne se situent les cantons dont les taux vont de 1.0% à 2.5%. Berne prélève 1.8%, les premiers CHF 800'000 étant exonérés pour un logement occupé durablement par le propriétaire (au moins 2 ans sur 3). Lucerne exige 1.5%, Obwald 1.5%, Nidwald 1.0%. Soleure prélève un taux normal de 2.2% (réduit à 1.1% en cas de transfert au conjoint ou aux descendants), mais exonère de l'impôt le logement occupé par le propriétaire. Bâle-Campagne (2.5%) et les deux Appenzell prélèvent eux aussi un droit de mutation – contrairement à une idée souvent répandue, ils ne figurent pas parmi les cantons exonérés.
Dans de nombreux cantons, l'acheteur et le vendeur se partagent habituellement le droit de mutation par moitié – cette répartition est toutefois contractuelle et n'est pas imposée par la loi dans tous les cantons. Dans des cantons comme Lucerne, Soleure ou Nidwald, c'est l'acheteur qui est, de par la loi, le débiteur de l'impôt. En pratique, l'acheteur prend souvent en charge la totalité de l'impôt afin de rendre son offre plus attractive.
Les deux impôts interviennent lors d'une transaction immobilière, mais concernent des parties différentes. Le droit de mutation grève l'acheteur (ou se partage) et est calculé sur l'intégralité du prix d'achat. L'impôt sur les gains immobiliers, en revanche, frappe le vendeur et n'impose que le gain – soit le prix de vente moins le prix d'achat et les investissements à plus-value. Un canton exonéré comme Zurich ne prélève aucun droit de mutation, mais bien un impôt sur les gains immobiliers parfois élevé.
Comptez le droit de mutation parmi les frais annexes d'achat que vous devez réunir en plus des fonds propres – il ne fait pas partie des 20% de fonds propres minimaux et ne peut pas être financé par l'hypothèque. En règle générale, prévoyez 2 à 5% du prix d'achat pour l'ensemble des frais annexes (droit de mutation, notaire, registre foncier). Lors d'un achat dans le canton de Vaud à CHF 1 mio., les acheteurs devraient tenir prêts jusqu'à CHF 33'000 rien que pour le droit de mutation, contre seulement l'émolument du registre foncier de quelques milliers de francs à Zurich.