Le registre foncier (Grundbuch) est le registre officiel et public de l'ensemble des quelque 5 mio. d'immeubles de Suisse (art. 942 CC), tenu par environ 2'300 offices du registre foncier communaux. Il documente la propriété (section I), les servitudes (Dienstbarkeiten) et charges foncières (section II), les droits de gage (section III) ainsi que les mentions. Un extrait du registre foncier coûte, selon le canton, CHF 30–80 et est indispensable lors de tout achat immobilier. L'inscription après la conclusion du contrat dure 2 à 8 semaines. Le principe de la foi publique s'applique : ce qui est inscrit fait foi – même si cela ne correspond pas à la situation juridique réelle.
Le registre foncier se subdivise en la description de l'immeuble (numéro de l'immeuble, surface, situation, nature) et trois sections : section I (propriété : propriétaire, titre et date d'acquisition), section II (servitudes et charges foncières : droits de passage, interdictions de construire, usufruit, droits d'habitation) et section III (droits de gage : cédules hypothécaires/Schuldbriefe, hypothèques). De plus, les mentions consignent les annotations, droits de superficie et droits de préemption. Les acheteurs devraient en particulier vérifier la section II, car les charges peuvent diminuer la valeur.
Dans le canton de Zürich, un extrait simple (uniquement propriétaire et description de l'immeuble) coûte CHF 15–30, un extrait complet de toutes les sections CHF 30–60 et un extrait historique de tous les propriétaires antérieurs CHF 50–100. Une consultation en ligne immédiate via TERRIS ZH (sans légalisation) coûte CHF 10–20. À l'échelle suisse, les frais d'extrait se situent entre CHF 30–80 selon le canton.
Les servitudes (Dienstbarkeiten) sont des droits inscrits de tiers sur l'immeuble : droit de passage/de circulation, droit de construire à la limite, droit de conduite, usufruit, droit d'habitation ainsi qu'interdictions de planter ou de construire. Elles peuvent restreindre l'usage et influencer la valeur. Important : les servitudes valent également à l'égard du nouveau propriétaire et ne peuvent pas être radiées unilatéralement — seulement avec l'accord de l'ayant droit ou par une procédure judiciaire.
Dans le canton de Zürich, l'émolument pour le transfert de propriété s'élève à 0,1 % du prix d'achat (fourchette CH 0,1–0,4 %) et pour la constitution de la cédule hypothécaire (Schuldbrief) à 0,15 % du montant de la cédule (CH 0,1–0,3 %). Le transfert de la cédule hypothécaire coûte CHF 200–500 (CH 200–600), la radiation d'un droit de gage CHF 100–300 (CH 100–400). Les émoluments sont dus à chaque changement de propriétaire et varient selon le canton.
La section I fait apparaître quatre formes de propriété : la propriété individuelle (une personne physique ou morale), la copropriété avec quotes-parts définies (art. 646 CC, p. ex. concubinage, fratrie ou investisseurs), la propriété commune sans quotes-parts (couples mariés en communauté de biens, communauté héréditaire) et la propriété par étages (Stockwerkeigentum : propriété exclusive plus quote-part de copropriété, typique des appartements en propriété). Pour la propriété par étages, les acheteurs devraient vérifier la quote-part de valeur (Wertquote) et les droits exclusifs.
La propriété d'un bien immobilier ne naît qu'avec l'inscription au registre foncier, et non déjà avec le contrat d'achat. L'inscription dure 2 à 8 semaines après la conclusion du contrat. Avant l'achat, les acheteurs devraient commander un extrait complet, vérifier le propriétaire en section I, clarifier les servitudes et droits de gage, contrôler les mentions, comparer avec le plan cadastral et, en cas de doute, consulter un notaire ou un avocat.