Une coopérative de construction de logements immobilise généralement 5 à 10 % des coûts d'investissement par logement sous forme de capital de parts sociales — typiquement CHF 5'000–50'000 au lieu des CHF 200'000+ de fonds propres lors d'un achat. Les membres ne sont ni des locataires classiques ni des propriétaires au sens du registre foncier, mais acquièrent des parts sociales (Anteilscheine) d'une personne morale selon l'art. 828 ss CO, qui met à disposition des logements au loyer au coût. Il en résulte un avantage locatif de 8 à 20 % en dessous du loyer du marché (OFL/OFS 2024). À l'échelle nationale, plus de 1'500 organismes d'utilité publique gèrent environ 4 % de tous les logements, et en ville de Zurich plus de 20 %.
Les coopératives de construction de logements exigent le plus souvent un capital de parts sociales de 5 à 10 % des coûts d'investissement du logement. Une étude de l'association régionale des coopératives de construction de logements de Zurich (2016, 50 coopératives recensées) a abouti à une moyenne d'environ CHF 7'800 par logement, avec une fourchette de CHF 2'500 à CHF 47'000. Les parcs anciens se situent souvent entre CHF 5'000 et 15'000, les constructions neuves financées de manière ordinaire entre CHF 25'000 et 50'000+. Les montants exacts figurent dans les statuts (art. 853 CO).
En moyenne suisse, les loyers d'utilité publique se situent 8 à 20 % en dessous du marché privé (OFL/OFS 2024). Dans les zones à prix élevés comme la ville de Zurich, l'écart atteint 30 à 50 % pour les parcs anciens entièrement amortis. L'effet provient du loyer au coût plutôt que du loyer du marché : le loyer ne couvre que les intérêts, l'amortissement, l'entretien, l'administration et les provisions — sans marge bénéficiaire. À Zurich, un appartement de 4,5 pièces peut coûter CHF 1'000–1'500 en dessous du loyer du marché.
Les deux. Juridiquement, vous êtes locataire (contrat de bail selon l'art. 253 ss CO) et en même temps membre, donc copropriétaire de la coopérative qui possède le bâtiment. Le droit de vote suit le principe de la personnalité selon l'art. 885 CO : un membre, une voix — indépendamment du fait que vous déteniez une ou vingt parts sociales. À l'assemblée générale, les membres décident des statuts, du budget, des rénovations et du comité.
Les listes d'attente sont la norme. Pour les listes d'attente classiques, vous souscrivez une petite part sociale pour l'inscription (typiquement CHF 200–1'000) et attendez en ville de Zurich souvent 5 à 10 ans pour un logement familial de 4,5 pièces ; certaines coopératives ont entièrement fermé leurs listes. Les projets de construction neuve attribuent par système de points (revenu, besoin, situation de logement) ou par tirage au sort. Qui est plus flexible — quartier périphérique, logement plus petit, coopérative plus jeune — obtient un logement plus rapidement.
La valeur locative (Eigenmietwert) disparaît, car vous êtes formellement locataire et non propriétaire d'un immeuble — cela peut représenter un avantage mensuel considérable par rapport à la propriété par étages. Les parts sociales sont déclarées à leur valeur nominale dans la déclaration d'impôt et sont soumises à l'impôt sur la fortune. Une éventuelle rémunération des parts (généralement 0 à 2 % dans les coopératives d'utilité publique) compte comme revenu. Le loyer lui-même n'est pas déductible à titre privé.
Une construction neuve est typiquement financée à 60 à 80 % par hypothèque bancaire, 5 à 15 % par des prêts fédéraux à taux avantageux (fonds de roulement, LCAP RS 842), 5 à 10 % par le capital de parts des membres ainsi que par des réserves. La sécurité du logement est très élevée : il n'y a pas de résiliation pour cause de vente ou de besoin propre, car la coopérative est elle-même propriétaire et ne vend pas. Les adaptations de loyer suivent le taux d'intérêt de référence (actuellement en mars 2026 : 1,25 %), le renchérissement et les coûts d'entretien (art. 269 ss CO).