La valeur locative est un revenu locatif fictif que les propriétaires de leur logement en Suisse doivent déclarer comme revenu imposable — même s’ils habitent eux-mêmes dans la maison. Actuellement (mai 2026), les propriétaires typiques de maisons individuelles paient entre CHF 1'500 et 4'500 d’impôt annuel sur la valeur locative, selon le lieu de résidence et le taux d’imposition. Le Parlement suisse a décidé en mars 2026 de la supprimer, avec une entrée en vigueur vraisemblable en 2028. D’ici là, les anciennes règles restent applicables. Ce guide explique le calcul, l’impact fiscal et ce que la réforme signifie pour les acheteurs.
La valeur locative correspond au loyer de marché fictif que vous pourriez théoriquement percevoir en tant que propriétaire d’un bien immobilier occupé par vous-même. Elle est ajoutée au revenu imposable, compensée par les intérêts hypothécaires et les frais d’entretien déductibles. L’idée derrière cela : les locataires paient avec un revenu déjà imposé — les propriétaires « économisent » ce loyer et devraient donc être imposés de manière équivalente. Il s’agit d’une particularité suisse — la plupart des pays européens n’ont jamais introduit la valeur locative.
La méthode varie selon le canton. Dans le canton de Zürich, on retient environ 3.5 % de la valeur fiscale, à Bern 4.0 %, à Zug 3.2 %. L’impôt fédéral direct calcule de manière uniforme selon une procédure forfaitaire (généralement 60-70 % de la valeur locative de marché). Exemple : un appartement en propriété avec une valeur fiscale de CHF 800'000 à Zürich → valeur locative ~CHF 28'000/an. Avec un taux marginal d’imposition de 30 % : CHF 8'400 d’impôt supplémentaire par an.
Trois déductions principales réduisent l’impact fiscal : les intérêts hypothécaires (entièrement déductibles), les frais d’entretien (soit un forfait de 20 % de la valeur locative, soit les coûts effectifs — selon ce qui est le plus avantageux), et les frais accessoires immobiliers dans certains cantons. Avec un financement à 80 % et un taux d’intérêt de 1.65 %, cela représente déjà CHF 10'500 d’intérêts — ce qui compense plus que la valeur locative. Sur le plan fiscal, la charge liée à la propriété du logement peut ainsi même avoir un effet négatif (économie d’impôt).
Avec un taux de financement élevé (80 %+) et des intérêts élevés, l’impact fiscal est neutre, voire positif. En revanche, avec un faible taux de financement (moins de 50 %) et des taux bas, la valeur locative s’applique pleinement : vous payez un impôt sur un loyer fictif, sans déductions adéquates. Conséquence : de nombreux propriétaires conservent délibérément une hypothèque modérée (66.7 % de financement, 1re hypothèque) afin de préserver l’optimisation fiscale.
La réforme a été décidée par le Parlement le 15 mars 2026, avec une entrée en vigueur vraisemblable en 2028. Points clés : suppression de la valeur locative pour les résidences principales occupées par leur propriétaire. En contrepartie, les intérêts hypothécaires ne seront plus déductibles — afin de compenser la disparition des recettes fiscales. Les résidences secondaires conservent la valeur locative. Au final : les faibles taux de financement en profitent fortement, tandis que les taux de financement élevés ont plutôt tendance à y perdre.
Pendant la période transitoire jusqu’en 2028, une stratégie hypothécaire optimisée est avantageuse. Certaines banques proposent déjà des « options réforme » : des hypothèques qui pourront être adaptées de manière flexible aux nouvelles règles après l’entrée en vigueur (option d’amortissement ou de maintien). Important : tenez compte de la réforme dans la planification financière à long terme — un financement à 80 % sera moins intéressant après 2028 qu’aujourd’hui.