La valeur locative (Eigenmietwert) est un revenu locatif fictif que les propriétaires de logement en Suisse doivent déclarer comme revenu — même lorsqu'ils habitent eux-mêmes le bien. En 2026, les propriétaires de maisons individuelles classiques paient entre CHF 1 500 et 4 500 d'impôt sur la valeur locative par an, selon la situation et le taux d'imposition. Le 28 septembre 2025, les électeurs ont approuvé sa suppression avec 57,7 % de oui ; le Conseil fédéral a fixé l'entrée en vigueur au 1er janvier 2029. Jusqu'à fin 2028, les règles actuelles continuent de s'appliquer. Ce guide explique le calcul, l'effet fiscal et ce que la réforme signifie pour les acquéreurs.
La valeur locative correspond au loyer de marché fictif que vous pourriez théoriquement percevoir en tant que propriétaire d’un bien immobilier occupé par vous-même. Elle est ajoutée au revenu imposable, compensée par les intérêts hypothécaires et les frais d’entretien déductibles. L’idée derrière cela : les locataires paient avec un revenu déjà imposé — les propriétaires « économisent » ce loyer et devraient donc être imposés de manière équivalente. Il s’agit d’une particularité suisse — la plupart des pays européens n’ont jamais introduit la valeur locative.
La méthode varie selon le canton. Dans le canton de Zürich, on retient environ 3.5 % de la valeur fiscale, à Bern 4.0 %, à Zug 3.2 %. L’impôt fédéral direct calcule de manière uniforme selon une procédure forfaitaire (généralement 60-70 % de la valeur locative de marché). Exemple : un appartement en propriété avec une valeur fiscale de CHF 800'000 à Zürich → valeur locative ~CHF 28'000/an. Avec un taux marginal d’imposition de 30 % : CHF 8'400 d’impôt supplémentaire par an.
Trois déductions principales réduisent l’impact fiscal : les intérêts hypothécaires (entièrement déductibles), les frais d’entretien (soit un forfait de 20 % de la valeur locative, soit les coûts effectifs — selon ce qui est le plus avantageux), et les frais accessoires immobiliers dans certains cantons. Avec un financement à 80 % et un taux d’intérêt de 1.65 %, cela représente déjà CHF 10'500 d’intérêts — ce qui compense plus que la valeur locative. Sur le plan fiscal, la charge liée à la propriété du logement peut ainsi même avoir un effet négatif (économie d’impôt).
Avec un taux de financement élevé (80 %+) et des intérêts élevés, l’impact fiscal est neutre, voire positif. En revanche, avec un faible taux de financement (moins de 50 %) et des taux bas, la valeur locative s’applique pleinement : vous payez un impôt sur un loyer fictif, sans déductions adéquates. Conséquence : de nombreux propriétaires conservent délibérément une hypothèque modérée (66.7 % de financement, 1re hypothèque) afin de préserver l’optimisation fiscale.
Les électeurs ont approuvé la suppression le 28 septembre 2025 (57,7 % de oui, majorité des cantons 16,5 contre 6,5) ; le 1er avril 2026, le Conseil fédéral a fixé l'entrée en vigueur au 1er janvier 2029. Points clés : la valeur locative disparaît pour les résidences principales et secondaires occupées par leur propriétaire. En contrepartie, les intérêts hypothécaires sur les biens occupés par leur propriétaire ne sont en principe plus déductibles, et les déductions pour l'entretien et les rénovations disparaissent également. Les primo-accédants bénéficient d'une déduction d'intérêts temporaire (max. CHF 10 000 pour les couples / CHF 5 000 pour les personnes seules, diminuant de 10 % par an, nulle après dix ans). Les cantons peuvent prélever un nouvel impôt foncier sur les résidences secondaires. Au bilan : les propriétaires faiblement endettés en profitent fortement, les propriétaires fortement endettés tendent à y perdre.
Pendant la transition jusqu'à fin 2028, une stratégie hypothécaire et de rénovation optimisée porte ses fruits : si vous prévoyez des rénovations importantes préservant la valeur, réalisez-les avant 2029 tant que les coûts restent déductibles. Comme les intérêts hypothécaires sur les biens occupés par leur propriétaire ne sont plus déductibles après le changement de système, la logique passe d'un effet de levier maximal vers l'amortissement. Important : intégrez la réforme dans votre planification financière à long terme — un taux d'endettement de 80 % sera fiscalement moins avantageux dès 2029 qu'aujourd'hui.