Les zones de construction déterminent ce qu'il est juridiquement possible de construire sur une parcelle et à quel degré le terrain peut être utilisé. Pour les acheteurs, les propriétaires et les banques, le zonage constitue donc un facteur central pour la permission de construire, le financement, la fiscalité et la valeur marchande.
Une zone de construction est, selon l'article 15 LAT, un terrain qui se prête à l'édification, dont on prévoit qu'il sera nécessaire dans les 15 ans et qui peut être équipé. Le plan directeur cantonal, par exemple dans les cantons de Zurich, Berne ou Vaud, fixe le développement des zones d'habitation de manière contraignante pour les autorités. Le plan de zones communal et le règlement de construction et de zones déterminent précisément pour chaque parcelle si des zones résidentielles, mixtes, commerciales ou autres s'y appliquent. Depuis la révision de la LAT en 2014, les zones de construction surdimensionnées doivent être réduites ou échelonnées dans le temps.
Les zones résidentielles W2, W3 ou W4 désignent généralement des utilisations résidentielles à deux, trois ou quatre étages, bien que la signification exacte varie selon le canton et la commune. Les éléments décisifs sont l'indice d'utilisation, la hauteur du bâtiment, les distances aux limites, la longueur du bâtiment, l'indice de surface verte et les prescriptions relatives aux places de stationnement. Sur une parcelle de 800 m² avec un indice d'utilisation de 0.60, la surface de plancher imputable serait théoriquement de 480 m². Dans des villes comme Zurich ou Winterthour, une utilisation plus intensive peut augmenter considérablement la valeur du terrain, pour autant que les exigences en matière de bruit, d'ombragement et d'équipement soient respectées.
Les zones mixtes permettent souvent l'habitation, les bureaux, les magasins et les activités non polluantes dans la même région. Les zones commerciales et industrielles, en revanche, sont destinées à la production, au stockage, aux ateliers, à la logistique ou aux services à faibles émissions. Dans des cantons comme Argovie, Saint-Gall ou Bâle-Campagne, les niveaux de sensibilité au bruit selon l'Ordonnance sur la protection contre le bruit sont décisifs pour l'utilisation. Une zone purement industrielle peut avoir peu de valeur pour la construction résidentielle, mais devenir très précieuse pour une activité nécessitant 3'000 m² de halls et bénéficiant d'une bonne connexion autoroutière.
La zone agricole, selon l'article 16 LAT, sert à la protection à long terme des terres cultivées et à la séparation entre le territoire constructible et le territoire non constructible. Les nouvelles maisons d'habitation sont en principe interdites, sauf si elles sont indissociablement liées à une exploitation agricole et nécessaires sur le plan opérationnel. Les exceptions concernent par exemple les bâtiments d'exploitation, la production dépendant du sol ou certaines transformations de bâtiments existants selon les articles 24 et suivants de la LAT. Une parcelle en dehors de la zone de construction ne peut donc valoir, par m², qu'une fraction d'un terrain constructible comparable à Zoug, Genève ou Zurich.
Un changement de zone commence généralement par une proposition d'aménagement communale, un examen préalable par le canton, une mise à l'enquête publique, des oppositions et une décision de la commune ou du parlement. Selon le canton, une approbation de la direction ou du conseil d'État est ensuite nécessaire, car les plans de zones doivent être coordonnés sur le plan de l'aménagement du territoire. Lorsque des terres sont nouvellement et durablement assignées à une zone de construction, l'article 5 LAT exige une participation aux gains de planification d'au moins 20 pour cent du gain de planification. Les cantons comme Berne ou Vaud règlent différemment les tarifs, les délais de paiement et les exemptions ; l'ESTV n'est pertinente que pour les questions d'impôts fédéraux.
Avant un achat, il convient de vérifier un extrait actuel de zone de construction avec le plan de zones, le règlement, l'état de l'équipement, les objets protégés, la carte des dangers et le cadastre des restrictions de droit public à la propriété. Le contrat d'achat d'immeuble doit, selon l'article 216 CO, faire l'objet d'une authentification publique ; les mauvaises hypothèses concernant la zone ne peuvent que difficilement être corrigées ultérieurement. Les banques tiennent compte de l'utilisation juridiquement autorisée lors du financement et de la durabilité, avec la surveillance de la FINMA et les directives SBVg soutenant des évaluations conservatrices. À un prix de CHF 1'500'000, une utilisation réduite peut rapidement réduire la valeur de financement de plusieurs CHF 100'000.