L'indice d'utilisation (AZ) est le rapport entre la surface brute de plancher (SBP) et la surface imputable de la parcelle ; il est donc sans dimension. Un AZ de 0.6 sur une parcelle de 600 m² autorise au maximum 360 m² de SBP — additionnés sur tous les étages. C'est le principal paramètre quantitatif de l'aménagement suisse, à côté de la hauteur, du nombre d'étages et de la distance aux limites. La LAT (RS 700) ne fixe aucune valeur numérique ; la mesure est définie par les cantons et les communes dans le règlement des constructions et des zones (BZR). Les valeurs typiques en zone d'habitation se situent entre 0.3 et 2.5.
AZ = surface brute de plancher (SBP) ÷ surface imputable de la parcelle. Exemple : une parcelle de 600 m² avec un AZ de 0.6 donne au maximum 360 m² de SBP. Répartis sur le rez-de-chaussée (120 m²), le 1er étage (120 m²) et un comble d'une hauteur libre supérieure à 1.50 m (100 m²), cela donne 340 m² de SBP imputable — juste en dessous de la limite de 360 m². Le sous-sol (cave, technique) de 120 m² n'est pas imputé.
L'AZ mesure SBP ÷ surface de la parcelle (typiquement 0.3 à 2.5). La GFZ (IBUS) en est le pendant harmonisé selon l'AIHC, avec la surface de plancher imputable (aGF), également 0.3 à 2.5. La BMZ (IBV) mesure en revanche le volume bâti hors sol en m³ par m² de parcelle (2 à 10 m³/m²) et est plus pertinente pour l'industrie et les halles. L'indice d'occupation du sol (ÜZ, 0.2 à 0.5) limite l'emprise au sol du bâtiment : un ÜZ de 0.3 sur 600 m² autorise au maximum 180 m² de surface bâtie au sol.
Comptent dans la SBP les locaux d'habitation et commerciaux de tous les étages hors sol, les jardins d'hiver chauffés à usage d'habitation, les combles aménagés d'une hauteur libre suffisante ainsi que les surfaces de dégagement vers des locaux imputables. Ne sont pas imputables les caves, locaux techniques, buanderies et locaux à vélos purs, les garages souterrains sans usage d'habitation, les balcons ouverts et les surfaces de combles inférieures à la mesure minimale cantonale. La règle usuelle pour l'imputation des combles est une hauteur libre à partir de 1.50 m, parfois 2.00 m.
La réserve est la différence entre la SBP admissible et la SBP effectivement réalisée. Exemple : une parcelle de 800 m² avec un AZ de 0.45 autorise 360 m² de SBP ; avec 260 m² existants (RDC + 1er étage, 130 m² chacun), il reste 100 m² de réserve. Règle empirique pour la valeur : 20 à 50 pour cent du prix moyen du terrain à bâtir par m² de SBP supplémentaire réalisable. À des prix au mètre carré à partir de CHF 5'000, déjà 30 m² de réserve génèrent une plus-value calculée à six chiffres — pour autant qu'elle soit réalisable au regard du droit des constructions.
L'AIHC (en vigueur depuis le 26 novembre 2010) a harmonisé 30 notions de construction — l'AZ n'en fait délibérément pas partie. Zurich, l'Argovie et le Tessin maintiennent l'indice d'utilisation (zones d'habitation ZH 0.4 à 1.0, centre 2.0 à 2.5 ; AG 0.3 à 0.7), Berne, Bâle-Ville et les Grisons utilisent la GFZ. Le canton de Zurich a prolongé le délai de mise en œuvre de l'AIHC, initialement fixé au 28 février 2025, début 2026 au 29 février 2028.
Depuis la révision de la LAT (en vigueur depuis le 1er mai 2014, art. 5 LAT), un surclassement (Aufzonung) est, dans presque tous les cantons, assorti d'une taxe sur la plus-value d'au moins 20 pour cent, exigible lors de la réalisation ou de la vente. Pour des réserves dues au surclassement, 20 à 60 pour cent de la plus-value du sol peuvent revenir au canton ou à la commune — cette somme doit figurer dès le départ dans le calcul de rentabilité. Certaines communes accordent des bonus d'AZ de 5 à 10 pour cent pour une construction énergétiquement efficace ou de 10 à 20 pour cent pour la construction de logements à prix avantageux.