L’amortissement d’une Hypothek détermine la rapidité avec laquelle l’endettement diminue, l’évolution de la facture fiscale et le maintien de la Tragbarkeit à la retraite. En Suisse, l’obligation concerne surtout la 2e Hypothek : selon l’autorégulation de l’ASB reconnue par la FINMA, elle doit en règle générale être remboursée dans un délai de 15 ans ou jusqu’à la retraite. Les propriétaires peuvent payer directement à la banque ou épargner indirectement via la Säule 3a. Le calculateur hypothécaire, le calculateur de Tragbarkeit et la comparaison des taux hypothécaires aident à vérifier le taux d’intérêt, le taux d’avance et le montant d’amortissement avant la conclusion.
L’amortissement signifie le remboursement d’une partie de la Hypothek. La dette envers la banque diminue ainsi, tout comme, à long terme, la charge d’intérêts. En Suisse, on distingue l’amortissement obligatoire de la 2e Hypothek et l’amortissement volontaire de la 1re Hypothek. La 1re Hypothek n’est soumise à aucune obligation légale de remboursement ; l’intérêt de remboursements supplémentaires dépend de la liquidité, des impôts, de la prévoyance et du risque. Le contexte des taux est également important : en mai 2026, les Festhypotheken typiques à 5 ans se situaient autour de 1.33% et celles à 10 ans autour de 1.54%. Lorsque les taux sont bas, l’effet fiscal et de prévoyance peut peser davantage qu’une réduction rapide de la dette.
Pour un logement occupé par son propriétaire, les banques financent généralement au maximum 80% de la valeur de l’objet. Jusqu’à environ 65% à 67% de taux d’avance, on parle de 1re Hypothek ; la partie au-delà jusqu’à 80% est la 2e Hypothek. Selon l’autorégulation de l’ASB reconnue par la FINMA, cette 2e Hypothek doit être amortie linéairement dans un délai de 15 ans ou jusqu’à la retraite, selon l’échéance qui intervient en premier. L’ancien délai de 20 ans a été raccourci au 1er septembre 2014. Des règles plus strictes s’appliquent aux immeubles de rendement : au moins 25% d’Eigenkapital et amortissement jusqu’à deux tiers de taux d’avance dans un délai de 10 ans. Pour la Tragbarkeit, les banques calculent généralement avec un taux d’intérêt théorique de 5% et une part maximale des coûts du logement d’environ 33% du revenu.
Avec l’amortissement direct, le propriétaire verse périodiquement un montant fixe à la banque, par exemple chaque année ou chaque trimestre. La Hypothek diminue immédiatement, ce qui réduit aussi les intérêts débiteurs effectifs. Cela réduit le risque de taux et améliore l’endettement avant la retraite. L’inconvénient réside dans l’effet fiscal : comme moins d’intérêts débiteurs sont déductibles, le revenu imposable augmente. De plus, l’argent est immobilisé dans le logement et n’est plus disponible pour des rénovations, une maladie, un changement d’emploi ou des réserves de placement. Pour les Festhypotheken, un amortissement hors échéance doit être examiné au préalable, car les banques peuvent exiger une indemnité de remboursement anticipé selon le contrat.
Avec l’amortissement indirect, la Hypothek reste inchangée. Le montant d’amortissement convenu est versé à la place sur un compte Säule 3a nanti ou dans une solution de prévoyance 3a nantie. La banque accepte cet avoir comme remboursement futur, généralement au plus tard à la retraite. L’avantage est fiscal : les intérêts débiteurs restent déductibles et le versement 3a peut en plus être déduit du revenu imposable. Pour 2026, la déduction maximale pour les personnes actives avec Pensionskasse s’élève à CHF 7'258. Les indépendants sans 2e pilier peuvent verser 20% du revenu net de l’activité lucrative, au maximum CHF 36'288. Important : le nantissement ne réduit pas encore la dette, mais crée seulement un véhicule de remboursement.
Exemple : prix d’achat CHF 1'000'000, Hypothek CHF 800'000, dont CHF 650'000 comme 1re Hypothek et CHF 150'000 comme 2e Hypothek. La 2e Hypothek doit être amortie en 15 ans, soit CHF 10'000 par an. En cas d’amortissement direct, la dette baisse à CHF 650'000 après 15 ans ; les coûts d’intérêts et la déduction fiscale diminuent chaque année. En cas d’amortissement indirect, la Hypothek reste à CHF 800'000, tandis que des versements annuels sont effectués dans la Säule 3a. Un salarié peut verser en 2026 au maximum CHF 7'258 avec avantage fiscal ; le solde devrait être amorti directement ou réglé autrement. Le facteur décisif est la comparaison entre le taux hypothécaire, le taux marginal d’imposition et le rendement 3a.
La réforme de l’Eigenmietwert acceptée par le peuple le 28 septembre 2025 modifie nettement le calcul de l’amortissement. Selon le DFF, l’Eigenmietwert disparaît pour les résidences principales et secondaires occupées par leur propriétaire ; en parallèle, les déductions des intérêts débiteurs pour ces objets sont supprimées et les déductions d’entretien sont supprimées ou limitées. La mise en œuvre concerne le changement fiscal à partir de 2028 et devient pleinement pertinente pour de nombreuses planifications dès le 1er janvier 2029. L’amortissement indirect perd ainsi un avantage important : la déduction durable des intérêts débiteurs. Le versement 3a reste toutefois fiscalement déductible. L’indirect peut donc rester pertinent, mais l’écart avec l’amortissement direct se réduit, surtout en cas de faible taux marginal d’imposition ou de retraite proche.
Une erreur fréquente consiste à supposer que l’amortissement indirect est toujours meilleur. Si le rendement 3a après frais est inférieur au taux hypothécaire et que l’avantage fiscal est faible, l’amortissement direct peut être plus avantageux. Deuxièmement, les avoirs 3a nantis sont souvent confondus avec une dette déjà remboursée ; la Hypothek subsiste jusqu’au versement. Troisièmement, un remboursement non planifié peut coûter cher avec les Festhypotheken. Quatrièmement, une assurance-vie Säule 3b n’est pas la même chose qu’une solution 3a flexible et elle est souvent moins efficiente fiscalement. Cinquièmement, un suramortissement immobilise de la liquidité dans la maison. Plusieurs comptes 3a permettent en outre des retraits échelonnés et peuvent réduire l’impôt sur les prestations en capital.