Les taux hypothécaires varient fortement en Suisse — entre les prestataires les moins chers et les plus chers, l’écart atteint souvent 30 à 50 points de base. Pour une hypothèque de 800'000 francs sur 10 ans, cela représente une différence d’intérêts de CHF 24'000 à 40'000. Pourtant, de nombreux propriétaires ne demandent qu’une seule offre — le plus souvent auprès de leur banque principale. Avec la comparaison des taux hypothécaires de Grundheim, vous voyez côte à côte les conditions actuelles des hypothèques à taux fixe de plus de 30 banques suisses, banques cantonales, assurances et prestataires en ligne. Nous mettons les données à jour chaque jour à partir des publications officielles des banques, affichons l’évolution sur 90 jours et proposons une vue d’ensemble par durée (de 2 à 15 ans). Idéal pour les primo-acquéreurs, les renouvellements et les hypothèques forward.
Le tableau comparatif présente les taux indicatifs (également appelés taux vitrine) des hypothèques à taux fixe de tous les prestataires suisses recensés. Ces taux ne sont pas contraignants — votre taux individuel dépend du niveau de nantissement, du revenu et de votre relation avec la banque — mais ils constituent un point de départ réaliste pour les négociations. Actuellement, les hypothèques fixes sur 5 ans se situent entre 1.20 % et 1.95 %, les hypothèques sur 10 ans entre 1.45 % et 2.20 %. Les banques cantonales et les assurances sont souvent 10 à 20 points de base moins chères que les grandes banques. Les prestataires les plus avantageux sont signalés dans le tableau, avec des flèches indiquant les hausses ou baisses de taux depuis la dernière mise à jour.
La Banque nationale suisse (BNS) a abaissé le taux directeur à 0.25 % en mars 2025, puis à 0.00 % en septembre 2025. Les hypothèques à taux fixe ne s’orientent pas directement sur le taux directeur de la BNS, mais sur le marché des capitaux — plus précisément sur les taux swap pour la durée correspondante. Ces taux ont nettement baissé depuis le début de 2024 : en Suisse, les hypothèques fixes sur 10 ans sont passées d’un sommet atteint en octobre 2023 (3.04 % en moyenne) à environ 1.65 %. Dans le graphique sur 90 jours, vous voyez comment le meilleur taux, la moyenne et l’écart des prestataires recensés ont évolué au cours des trois derniers mois.
Les hypothèques SARON suivent le taux de référence suisse (Compound SARON) et sont adaptées tous les trois mois. Elles sont attractives en phase de baisse des taux, mais comportent l’intégralité du risque de variation des taux. Les hypothèques à taux fixe garantissent le taux sur la durée choisie (2 à 15 ans) et offrent une sécurité de planification — au prix d’un supplément de taux de 30 à 80 points de base selon la durée. Une stratégie mixte composée d’une hypothèque SARON (p. ex. 40 %) et d’une hypothèque à taux fixe (p. ex. 60 % sur 10 ans) répartit le risque de taux et constitue, dans de nombreuses banques, la variante la plus choisie. En dessous d’un taux de nantissement global de 67 %, vous obtenez généralement les meilleures conditions.
Trois leviers permettent de réduire votre taux hypothécaire d’environ 25 points de base en moyenne : premièrement, demandez au moins trois à cinq offres — les banques cantonales, les assurances et les courtiers hypothécaires en ligne diffèrent souvent davantage entre eux que selon les durées. Deuxièmement, présentez les offres concurrentes à votre banque principale — un rabais de 0.10 à 0.20 % sur le taux vitrine est courant. Troisièmement, optimisez le niveau de nantissement : ceux qui restent en dessous de 67 % (soit 33 % de fonds propres plus 1. Hypothek) obtiennent des conditions nettement meilleures qu’avec un nantissement de 80 % assorti d’une 2. Hypothek supplémentaire, qui doit de toute façon être amortie.
Les banques évaluent six facteurs : le taux de nantissement (Loan-to-Value, plus il est bas, mieux c’est), le revenu et la capacité financière théorique (max. un tiers du revenu brut), la solvabilité et la situation professionnelle, l’emplacement du logement en propriété (il n’existe pas de suppléments de risque cantonaux, mais des évaluations particulières pour les objets spéciaux), la durée de l’hypothèque et enfin la relation bancaire — un client de longue date avec des avoirs de prévoyance et des comptes auprès de la même banque paie souvent 10 à 15 points de base de moins. Les hypothèques forward, qui vous permettent de garantir aujourd’hui le taux pour un versement futur, coûtent selon l’anticipation 5 à 30 points de base de supplément par année d’anticipation.
Les experts s’attendent en 2026 à des taux hypothécaires stables à légèrement en hausse. La BNS devrait maintenir le taux directeur à 0.00 %, mais les taux à long terme sur le marché des capitaux ont de nouveau légèrement augmenté au début de 2026 — portés par les anticipations d’inflation dans la zone euro. Ceux qui concluent une hypothèque en 2026 profitent toujours d’un niveau de taux historiquement bas (rétrospective : en 2008, les hypothèques sur 10 ans se situaient à 4.5 %), mais ne devraient pas attendre de nouvelles baisses. Une bonne stratégie : une durée courte (2 à 3 ans, si vous spéculez sur de nouvelles baisses) ou une durée moyenne (5 à 7 ans) avec option forward, afin de combiner sécurité de planification et flexibilité.