El planificador de tramos de Grundheim compara estructuras por tramos compuestas por una hipoteca fija a diez años, una hipoteca fija a cinco años y SARON durante diez años en seis escenarios ponderados del tipo director de la SNB. Puede ver el valor esperado de los costes por intereses de cada variante, los costes año por año, el tipo director de break-even, la prima de seguro de fijar el tipo, el efecto de la reforma del valor locativo a partir de 2029 y los costes de una salida anticipada. Los tipos fijos siguen las bandas diarias de swap más un margen editable; el resultado es una ayuda de planificación, no un asesoramiento.
Un escenario de tipos es una trayectoria a diez años del tipo director de la SNB en pasos trimestrales. El planificador calcula con seis trayectorias: el consenso de los bancos (mucho tiempo en cero, luego 0.25 y 0.50 %), la trayectoria que descuenta el mercado de swaps, un régimen inflacionario con efectos de segunda ronda, un inicio temprano porque la SNB sigue al BCE en cuestión de meses, una repetición de 2022 con 1.75 % en 18 meses y un shock del franco con regreso al terreno negativo. Cada escenario tiene un peso; los pesos suman el 100 %; el valor esperado es la media ponderada, y la amplitud entre escenarios es el verdadero mensaje. Los pesos y los puntos pueden modificarse libremente; hay tres plantillas disponibles.
El tipo fijo de un tramo es el swap CHF de su plazo más un margen bancario. El planificador toma el punto medio de la banda diaria de swaps (redondeado a cinco puntos básicos) y deriva el margen de los mejores tipos fijos publicados en la comparación de tipos de Grundheim, normalmente alrededor de 0.9 puntos porcentuales por encima del swap; sin datos diarios sirve la curva fechada del escenario de tipos. El tipo SARON es el tipo director de la SNB más un pequeño diferencial (desde 2019 el SARON cotiza ligeramente por debajo del tipo director) más el margen SARON, con el suelo contractual de cero. Las tres magnitudes son campos de entrada: quien tenga una oferta del banco, la introduce.
Para cada variante y cada escenario, el planificador calcula los costes por intereses trimestre a trimestre. La de diez años se mantiene al tipo actual, el tramo SARON sigue la trayectoria del tipo director y la de cinco años se renueva en el año seis al tipo director vigente entonces más recargo más margen. De ahí resultan las vistas de la matriz: la media al mes a lo largo de diez años, el año más caro, los años uno y tres, el gasto total por intereses en diez años y la vista después de impuestos. La fila de valor esperado pondera los escenarios; el color muestra qué combinación es barata o cara. Un clic en una celda resalta el escenario y la variante en todos los gráficos.
El tipo director de break-even es el tipo director medio durante el plazo en el que un tramo fijo y el tramo SARON cuestan lo mismo: el swap más el margen fijo menos el margen SARON menos el diferencial SARON. Si el tipo director está de media por encima, fijar fue más barato; si no, SARON. La prima de seguro es la diferencia entre los costes esperados de todo fija y todo SARON durante diez años: lo que cuesta la previsibilidad en la media ponderada. Depende mucho del margen; un cuarto de punto porcentual más de margen cuesta 25’000 francos por millón a lo largo de diez años. Frente a ello está el riesgo de repricing de 30 a 60 puntos básicos cuando el mercado descuenta una subida de la SNB.
Hasta el ejercicio fiscal 2028, los intereses hipotecarios son deducibles al tipo impositivo marginal; un franco de interés cuesta neto alrededor de 0.65 a 0.70. Con la supresión del valor locativo (votación popular del 28 de septiembre de 2025, entrada en vigor el 1 de enero de 2029) desaparece la deducción para los propietarios ocupantes; solo la primera adquisición conserva una deducción temporal que disminuye cada año. El conmutador «después de impuestos» lo calcula trimestre a trimestre. El carry de un tramo SARON está, por tanto, subvencionado fiscalmente hasta 2028; a partir de 2029 cada amortización pasa a ser más atractiva, y un tramo variable puede amortizarse, una hipoteca fija no.
Quien cancela una hipoteca fija antes del vencimiento paga al banco la diferencia de intereses: importe por (tipo contractual menos tipo de reinversión) por plazo restante, más normalmente una comisión de tramitación. Con un suelo, el banco considera los tipos de reinversión negativos como cero, lo que eleva la indemnización. La calculadora del planificador muestra el orden de magnitud para la variante activa; la fórmula del contrato decide. Precisamente por eso, tras la contratación ya no hay stop-loss: una hipoteca fija es un seguro que no puede cancelarse sin volver a pagar la prima.
La ventana de espera simula el swap a 10 años durante los próximos 30 o 60 días hábiles de negociación: shocks diarios de la distribución empírica desde 2015, un salto el día de la próxima decisión de la SNB según el mensaje (tranquilizador, neutral, de preocupación, indicio de normalización) y un régimen de deriva para los precios de la energía. A partir de 10’000 trayectorias surgen la banda de previsión, la tabla de días de fijación con mediana, banda del 80 % y probabilidad de estar por debajo del tipo de hoy, así como el sobrecoste frente a fijar en la fecha de referencia. En el día de la SNB el swap se mueve en mediana 2.5 puntos básicos sin dirección; la simulación es una distribución, no una previsión.
Las bandas de swap son indicaciones de mercado redondeadas, los márgenes difieren según el banco, el nivel de financiación y la negociación. El planificador no conoce ningún plan de amortización, ninguna comisión ni los plazos de preaviso de los productos SARON, y los escenarios de tipos son una estimación de Grundheim, no una previsión. La curva está fechada, las fechas de la SNB después de 2026 son una suposición. Todo lo que aparece aquí es una ayuda de planificación para la conversación con el banco, no un asesoramiento ni una oferta.