Los bancos calculan la capacidad de pago (Tragbarkeit) con un tipo de interés teórico de alrededor del 5 % (algunos bancos cantonales un 4.5 %), no con el tipo de mercado actual. Los costes de vivienda teóricos compuestos por el interés hipotecario (5 %), la amortización (1 %) y los gastos accesorios (1 % del precio de compra) no pueden superar el 33 % de los ingresos brutos. Para un inmueble de CHF 1'000'000 con un 20 % de capital propio resultan unos CHF 58'000 de costes de vivienda teóricos al año, lo que exige unos ingresos brutos del hogar de aproximadamente CHF 176'000. Esta exigencia procede de la autorregulación de la SBVg reconocida por la FINMA (en vigor desde el 1.1.2025).
Los costes de vivienda teóricos no pueden superar el 33 % de los ingresos brutos (antes de impuestos y cotizaciones sociales). A la inversa, los ingresos brutos deben ascender como mínimo al triple de los costes de vivienda teóricos anuales. Según el artículo, este umbral es el criterio central de los bancos y la causa de rechazo más frecuente. En las directrices de la SBVg se menciona como límite para una concesión de crédito diligente.
El tipo de interés teórico del 4.5–5 % es un tipo de estrés a largo plazo, no el tipo de mercado actual. Garantiza que la hipoteca siga siendo asumible incluso si suben los intereses. Históricamente, el interés medio de las hipotecas suizas a lo largo de 30 años se situó en torno al 3.5–4 %; el tipo teórico incluye por tanto un margen de seguridad. Se introdujo como directriz de la FINMA tras la crisis inmobiliaria de los años noventa.
Los costes de vivienda teóricos se componen de tres partidas: interés hipotecario (hipoteca × 5 %, ~70 % de los costes), amortización (1 % anual; la 2.ª hipoteca por encima del 65 % de la financiación se amortiza en 15 años, ~13 %) y gastos accesorios (precio de compra × 1 % para mantenimiento y reparaciones, ~17 %). Juntos forman los costes de vivienda teóricos anuales, que se ponen en relación con los ingresos.
Con un precio de compra de CHF 1'000'000 y un 20 % de capital propio, la hipoteca asciende a CHF 800'000. Los intereses teóricos son de CHF 40'000 (5 %), la amortización de la 2.ª hipoteca de CHF 8'000 (CHF 120'000 ÷ 15 años) y los gastos accesorios de CHF 10'000 (1 %). Esto da un total de CHF 58'000 de costes de vivienda teóricos: se necesitan unos ingresos brutos de alrededor de CHF 176'000 (CHF 58'000 ÷ 33 %).
El artículo menciona varias palancas: más capital propio (reduce la hipoteca y los costes de interés), un inmueble más barato, un codeudor solidario o un fiador, así como otro banco: los bancos cantonales y Raiffeisen calculan en parte con un 4.5 % en lugar de un 5 %, lo que puede rebajar el umbral de ingresos en CHF 10'000–20'000. También ayudan la amortización indirecta a través del pilar 3a (Säule 3a) o una hipoteca SARON con un interés teórico más bajo. Se recomienda comparar 3–5 bancos.
Antes del rating se aplica un examen eliminatorio estricto: capacidad de pago por encima del 33 % de los ingresos brutos, capital propio por debajo del 20 % (de ellos al menos un 10 % de capital «duro»), procedimientos de cobro (Betreibungen) activos o certificados de insolvencia (Verlustscheine), entradas negativas en la ZEK o CRIF, así como falta de ingresos regulares demostrables (mín. 12 meses). Los procedimientos de cobro pagados permanecen visibles 5 años, los certificados de insolvencia 20 años. Quien suspende aquí es rechazado, con independencia de sus ingresos.