Con vivienda propia, según el artículo, ahorra en Suiza anualmente entre CHF 5'000 y CHF 25'000 en impuestos, totalmente legal. Las siete palancas: elegir el municipio adecuado (Gemeindesteuerfuss en el cantón de Zúrich del 71% en Rüschlikon al 130% en Dietikon), deducir las renovaciones de conservación del valor, escalonar el PK-Vorbezug, utilizar la Säule 3a (máx. CHF 7'056 para empleados 2026), amortizar de forma indirecta, propiedad por pisos (Stockwerkeigentum) en lugar de casa unifamiliar, y optimizar la estrategia hipotecaria. En el ejemplo (matrimonio, Kilchberg), todas las estrategias juntas suman CHF 23'280 por año y, a lo largo de 20 años, CHF 465'600. Atención: la abolición del Eigenmietwert, aprobada en marzo de 2024, cambia las deducciones de forma fundamental.
En el cantón de Zúrich, el Gemeindesteuerfuss varía entre el 71% (Rüschlikon) y el 130% (Dietikon). Con un ingreso imponible de CHF 150'000, esto supone una diferencia anual de más de CHF 15'000. En la comparación entre Rüschlikon (71%) y Winterthur (122%), la diferencia es de CHF 12'567 por año; a lo largo de 20 años de propiedad, más de CHF 250'000, solo por la elección del municipio.
La aportación máxima anual a la Säule 3a es en 2026 de CHF 7'056 para empleados y CHF 35'280 para autónomos, íntegramente deducible del ingreso imponible. En el Vorbezug para vivienda propia de uso propio se aplica solo un impuesto sobre el pago de capital de aprox. 5–8 % en lugar del impuesto sobre la renta, más elevado. Consejo: liquidar 3–5 cuentas 3a separadas en distintos años fiscales para romper la progresión.
Las renovaciones de conservación del valor, como renovar la cocina, sustituir la calefacción o pintar la fachada, son totalmente deducibles; las inversiones que aumentan el valor, como una ampliación, una piscina o un garaje, no lo son. Como el impuesto sobre la renta es progresivo, conviene repartirlas a lo largo de varios años: CHF 50'000 de deducción por año aporta más que CHF 100'000 de una sola vez. Al pasar del tipo marginal del 25% al del 35%, el ahorro por cada CHF 10'000 sube de unos CHF 2'500 a CHF 3'500.
En lugar de amortizar directamente, aporta la cantidad máxima (CHF 7'056/año) a la Säule 3a y pignora la cuenta al banco. Así la hipoteca se mantiene alta y los intereses son deducibles, mientras que la aportación 3a ahorra impuestos adicionales. Resultado: aprox. CHF 2'500–3.500 de ahorro fiscal por año y, a lo largo de 20 años, CHF 50'000–70.000. Los intereses hipotecarios son, según el artículo, deducibles al 100% sin límite.
El Parlamento suizo aprobó en marzo de 2024 la abolición del Eigenmietwert, previsiblemente con entrada en vigor en 2026 o 2027. Con ello desaparece, en los inmuebles de uso propio, también la deducción de los intereses hipotecarios y de los gastos de mantenimiento de conservación del valor. Las renovaciones energéticas, sin embargo, siguen siendo deducibles (Art. 32 párr. 2 DBG, desde 1990; reparto a lo largo de hasta tres periodos fiscales desde 2020). Por ello, lo ideal es planificar las renovaciones mayores antes de la reforma.