Una cooperativa de vivienda (Wohnbaugenossenschaft) vincula por lo general entre el 5 y el 10 % de los costes de inversión por vivienda como capital en certificados de participación (Anteilscheinkapital), típicamente CHF 5'000-50'000 en lugar de los más de CHF 200'000 de fondos propios en una compra. Los miembros no son ni inquilinos clásicos ni propietarios en el sentido registral, sino que adquieren certificados de participación (Anteilscheine) en una corporación conforme al OR Art. 828 ss., que cede espacio habitable a un alquiler a precio de coste (Kostenmiete). De ello resulta una ventaja de alquiler del 8-20 % por debajo del alquiler de mercado (BWO/BFS 2024). En toda Suiza, unas 1'500 entidades de utilidad pública gestionan alrededor del 4 % de todas las viviendas; en la ciudad de Zúrich, más del 20 %.
Las cooperativas de vivienda suelen exigir un capital en certificados de participación del 5-10 % de los costes de inversión de la vivienda. Un estudio de la asociación regional de cooperativas de vivienda de Zúrich (Regionalverband Wohnbaugenossenschaften Zürich, 2016, 50 cooperativas registradas) arrojó de media unos CHF 7'800 por vivienda, con un rango de CHF 2'500 a CHF 47'000. Los parques más antiguos suelen situarse entre CHF 5'000-15'000, y las nuevas construcciones debidamente financiadas, entre CHF 25'000-50'000+. Los importes exactos constan en los estatutos (OR Art. 853).
En la media suiza, los alquileres de utilidad pública se sitúan entre un 8 y un 20 % por debajo del mercado privado (BWO/BFS 2024). En ubicaciones de precios altos, como la ciudad de Zúrich, la diferencia alcanza el 30-50 % en parques antiguos y totalmente amortizados. El efecto se debe al alquiler a precio de coste (Kostenmiete) en lugar del alquiler de mercado: el alquiler solo cubre intereses, amortización, mantenimiento, administración y provisiones, sin margen de beneficio. En Zúrich, una vivienda de 4,5 habitaciones puede costar entre CHF 1'000-1'500 por debajo del alquiler de mercado.
Ambas cosas. Jurídicamente es inquilino (contrato de arrendamiento conforme al OR Art. 253 ss.) y al mismo tiempo miembro, es decir, copropietario de la cooperativa que posee el edificio. El derecho de voto sigue el principio de personalidad conforme al OR Art. 885: un miembro, un voto, con independencia de que tenga uno o veinte certificados de participación. En la asamblea general, los miembros deciden sobre los estatutos, el presupuesto, las rehabilitaciones y la junta directiva.
Las listas de espera son la norma. En las listas de espera clásicas se entrega un pequeño certificado de participación para la inscripción (típicamente CHF 200-1'000) y en la ciudad de Zúrich se espera con frecuencia entre 5 y 10 años por una vivienda familiar de 4,5 habitaciones; algunas cooperativas han cerrado las listas por completo. Los proyectos de nueva construcción adjudican mediante un sistema de puntos (ingresos, necesidad, situación de vivienda) o por sorteo. Quien es más flexible (barrio periférico, vivienda más pequeña, cooperativa más joven) consigue una más rápido.
El valor locativo (Eigenmietwert) no se aplica, ya que formalmente es inquilino y no propietario de un inmueble; esto puede suponer una ventaja mensual considerable frente a la propiedad por pisos (Stockwerkeigentum). Los certificados de participación se declaran a su valor nominal en la declaración fiscal y están sujetos al impuesto sobre el patrimonio. Una eventual remuneración de las participaciones (en las cooperativas de utilidad pública, por lo general del 0-2 %) cuenta como renta. El propio alquiler no es deducible a título particular.
Una nueva construcción se financia típicamente con un 60-80 % de hipoteca bancaria, un 5-15 % de préstamos federales a bajo interés (Fonds de Roulement, WFG SR 842), un 5-10 % de capital en participaciones de los miembros, así como reservas. La seguridad de la vivienda es muy alta: no hay rescisiones por venta o necesidad propia, ya que la propia cooperativa es la propietaria y no vende. Los ajustes de alquiler siguen el tipo de interés de referencia (Referenzzinssatz) (actualmente, marzo de 2026: 1,25 %), la inflación y los costes de mantenimiento (OR Art. 269 ss.).