El valor locativo propio (Eigenmietwert) es un ingreso por alquiler ficticio que los propietarios de vivienda en Suiza deben declarar como ingreso, incluso cuando viven ellos mismos en el inmueble. A fecha de 2026, los propietarios de una casa unifamiliar típica pagan entre CHF 1.500 y 4.500 al año de impuesto por el valor locativo propio, según la ubicación y el tipo impositivo. El 28 de septiembre de 2025 los votantes aprobaron su supresión con un 57,7 % a favor; el Consejo Federal ha fijado la entrada en vigor del cambio el 1 de enero de 2029. Hasta finales de 2028 siguen aplicándose las normas actuales. Esta guía explica el cálculo, el efecto fiscal y lo que la reforma significa para los compradores.
El valor locativo propio es el alquiler de mercado ficticio que usted, como propietario de un inmueble de uso propio, teóricamente obtendría. Se suma a los ingresos imponibles, compensado por los intereses hipotecarios y los costos de mantenimiento como deducciones. La idea detrás de esto: los inquilinos pagan con ingresos ya gravados, mientras que los propietarios 'se ahorran' ese alquiler y deberían tributar de forma equivalente. Es una particularidad suiza: la mayoría de los países europeos nunca introdujeron el valor locativo propio.
El método varía según el cantón. En el cantón de Zürich se aplica alrededor del 3.5 % del valor fiscal, en Bern 4.0 %, en Zug 3.2 %. El impuesto federal lo calcula de forma uniforme según un procedimiento a tanto alzado (típicamente 60-70 % del valor locativo de mercado). Ejemplo: un departamento en propiedad con valor fiscal de CHF 800'000 en Zürich → valor locativo propio ~CHF 28'000/año. Con una tasa marginal de impuesto del 30 %: CHF 8'400 de impuesto adicional por año.
Tres deducciones principales reducen el efecto fiscal: intereses hipotecarios (totalmente deducibles), costos de mantenimiento (ya sea un 20 % a tanto alzado del valor locativo propio o los costos efectivos, según convenga más) y gastos accesorios del inmueble en algunos cantones. Con una financiación del 80 % y una tasa de interés del 1.65 %, eso ya representa CHF 10'500 en intereses, que compensan más que el valor locativo propio. Desde el punto de vista fiscal, la carga de la vivienda en propiedad incluso puede tener un efecto negativo (ahorro fiscal).
Con un alto nivel de financiación (80 %+) y tasas de interés altas, el efecto fiscal es neutro o incluso positivo. En cambio, con un bajo nivel de financiación (menos del 50 %) y tasas bajas, el valor locativo propio se aplica por completo: usted paga impuestos sobre un alquiler ficticio sin deducciones adecuadas. Consecuencia: muchos propietarios mantienen deliberadamente una hipoteca moderada (66.7 % de financiación, 1. hipoteca) para asegurar la optimización fiscal.
Los votantes aprobaron la supresión el 28 de septiembre de 2025 (57,7 % a favor, mayoría cantonal de 16,5 a 6,5); el 1 de abril de 2026 el Consejo Federal fijó su entrada en vigor el 1 de enero de 2029. Puntos clave: el valor locativo propio desaparece para las viviendas principales y segundas residencias ocupadas por el propietario. A cambio, los intereses hipotecarios sobre la vivienda de uso propio dejan de ser deducibles en principio, y también desaparecen las deducciones por mantenimiento y reforma. Los compradores por primera vez obtienen una deducción de intereses temporal (máx. CHF 10.000 para parejas / CHF 5.000 para personas solteras, que disminuye un 10 % al año y se anula a los diez años). Los cantones podrán aplicar un nuevo impuesto sobre bienes inmuebles a las segundas residencias. En conjunto: los propietarios con poca financiación ajena se benefician notablemente, mientras que los muy apalancados tienden a salir perdiendo.
Durante la transición hasta finales de 2028, conviene optimizar la estrategia de hipoteca y reformas: si tienes previstas reformas mayores de conservación del valor, llévalas a cabo antes de 2029, mientras los gastos sigan siendo deducibles. Dado que tras el cambio de sistema los intereses hipotecarios sobre la vivienda de uso propio dejan de ser deducibles, la lógica se desplaza del apalancamiento máximo hacia la amortización. Importante: incorpora la reforma a tu planificación financiera a largo plazo; una financiación ajena del 80 % será menos ventajosa fiscalmente a partir de 2029 de lo que lo es hoy.