Alrededor del 15–20 % de todos los inmuebles residenciales en Suiza se venden mediante un procedimiento de licitación (Bieterverfahren) — con tendencia al alza, sobre todo en Zúrich, Ginebra y Basilea. Cerca del 66 % de los procedimientos terminan en venta, y la adjudicación suele situarse un 15–20 % por encima del precio orientativo (Richtpreis). Desde el inicio hasta el notario transcurren unas 14 semanas. El procedimiento no está regulado por ley; rigen las disposiciones generales del OR y del ZGB. Una oferta solo es vinculante con la escritura notarial del contrato de compraventa (Art. 216 OR).
En las ubicaciones más demandadas de Zúrich, las adjudicaciones se sitúan a menudo un 10–20 % por encima del precio orientativo (Richtpreis); el precio final suele estar entre un 5–20 % por encima del valor de mercado. Muchos agentes fijan deliberadamente el Richtpreis un 10–20 % por debajo del valor de mercado real (efecto ancla) para atraer al mayor número posible de licitadores y maximizar la competencia. De media, los licitadores pagan un 5–15 % más que en una venta a precio fijo. Por eso, oferte sobre la base de su propia valoración, no del precio orientativo.
El procedimiento abierto y el digital (con temporizador) tienden a generar la mayor presión competitiva y emocional, y son los que más empujan el precio al alza. Los procedimientos de oferta sellada y oculta (Sealed-Bid) conducen a menudo a un resultado más económico, porque no se produce una escalada mutua — cada uno presenta una única oferta sellada. El procedimiento de varias rondas se sitúa en medio: el precio sube de forma escalonada, pero más controlada.
Los bancos financian solo hasta el 80 % de su propia tasación — la diferencia respecto a la oferta es capital propio. Con una tasación bancaria de CHF 1 mio. necesita CHF 200'000 (20 %) sobre el valor tasado. Si el precio de compra está un 20 % por encima, la necesidad de capital propio sube a CHF 400'000 (33 %); si está un 25 % por encima, a CHF 450'000 (36 %). Además, el banco calcula la sostenibilidad financiera con un tipo de interés teórico del 5 %; los costes de la vivienda no deben superar el 33 % de los ingresos brutos. Importante: la sostenibilidad se basa en el precio de compra, no en la tasación bancaria.
No. Un procedimiento de licitación no es una subasta en el sentido del Art. 229 OR, y el vendedor no está obligado a aceptar la oferta más alta. La oferta sigue siendo jurídicamente no vinculante mientras no se haya escriturado notarialmente el contrato de compraventa — solo la escritura pública conforme al Art. 216 OR crea una obligación vinculante. Cuidado con los contratos de reserva (Reservationsvertrag): pueden prever elevadas penas convencionales (Konventionalstrafe) y deben ser revisados por un abogado antes de la firma.
Para las personas sin nacionalidad suiza o sin permiso de residencia C rigen además las restricciones de la Lex Koller (BewG). Los procedimientos de licitación aparecen cada vez más también en el mercado de alquiler de Zúrich, Ginebra y Basilea — en una zona gris jurídica. El alquiler inicial puede impugnarse ante la autoridad de conciliación (Schlichtungsbehörde) en un plazo de 30 días tras la mudanza si es abusivo (Art. 270 OR). Los procedimientos de licitación digitales representan actualmente apenas un 5 % del total.